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昨日は自己資本比率40%を僕が目指してるという話をさせていただきましたが、今日はその続きです。自己資本比率について、考えていることを共有させていただきます。

 

自己資本比率40%とは、例えば1億円の物件を購入する際に6,000万円を借入、自己資金を4,000万円入れる感覚です。ハードルはそれなりに高いです。

 

しかも1億円が不動産価格であれば、7%~10%の購入諸経費がかかるので、物件価格1億円のものを自己資本比率40%で購入するには、4,000万円以上の資金が必要です。

 

ここで質問ですが、不動産投資において最大の失敗は何か?ということです。

 

僕は不動産投資における最大の失敗は、自己破産だと考えています。

 

では自己破産はなぜ起こるのか?

 

赤字垂れ流し物件でも、売却価格 < 残債の状況なので、売るに売れず、赤字が蓄積し、本業収入で賄えずというパターンが主なパターンです。

 

つまり、売却価格 > 残債という状況を作り出しておけば、最悪のケースは避けることができます。例えば、上記の場合、仮に8,000万円の価値の物件を1億円で購入してしまっても、購入時に4,000万円のキャッシュを入れて、残債を6,000万円にしておけば、くるしくなったら、いつでも損切することができます。

 

この損切が出来ない状況になるのを僕は避けたいと考えています。

もちろん、今後値上がりが見込まれやすい地域で不動産を購入しています。

 

しかし、全体の相場が下がる可能性も今後あり得ます。

 

そんな時に最悪の事態だけは避けたいということで、僕は今の所有不動産ベースで自己資本比率はまずは40%にのっけてから、次に行くのか否か?という検討をしていきたいと考えています。

 

もともと区分所有だけでは、60%を超えていた自己資本比率でしたが、2年半前の1棟マンションのフルローン購入により、自己資本比率は20%以下に下がりました。

 

そこから、運営の方は大きなトラブルもなく進んでおり、計画通り進めば、今年末に30%は超える状況です。

 

そこから3年で40%に持っていく予定です。3年という長い月日の中で何が起こるかは分かりません。ある程度バッファーを組んでやっていますが、チャレンジングな数値だとは思います。

 

3年の月日が流れると僕は37歳なので、まあまあの年齢です。

ただ、大家としてはまだ若い部類に入ると考えているので、資産規模拡大をするかどうかは、そこから考えていくのでも良いのかなーと。始めた年齢が早かったので、こういったところでも、若い年齢ではじめたメリットを感じますよね。ローン残債も気づけば結構減っていますし。

 

ということで、自己資本比率の問題、答えはないですが、ご参考までにしていただければと思います。

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