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今日は朝から設備投資のセミナーにいき、夕方からFXの勉強会に出席してきます。設備投資については、今年はもう行いませんが、将来に向けて何か活かせることがあるかなと思い、参加します。FXの勉強会に参加する方で不動産投資もやっているという方が結構いらっしゃるので、それはそれで勉強になったりするんですよね。

 

ということで、今日は昨日の続きで自主管理へ切り替えることによる懸念点となります。

 

僕の場合は、もともとリフォーム会社の手配であったり、入居者募集のお願いを自分で行っていたこともあり、今までと変わる業務は比較的少ないとは思います。それでも、管理会社委託していたので、僕自身の業務が増えることは確実です。

 

昨日は連絡受付についてお話ししましたが、もう1つの懸念は滞納が発生した場合の対応についてです。更に言うと、家賃保証会社に加入していない入居者対応になります。

 

今現在、全24部屋中6部屋は家賃保証会社に加入していません。その内、1人は何度か家賃送金が遅れることがあり、連帯保証人の親に連絡を行い、問題が解決したという方がいます。

 

この入居者については、郵便物が常時ポストに溢れており、だらしないにおいがぷんぷんするので、今後家賃滞納者に発展する可能性が非常に高いと感じています。

 

その他の5人についても家賃滞納が発生した場合は、自分で対応しなければなりません。通常の電話対応ぐらいであれば、仕事の傍らできる程度ですが、滞納の回収となると電話を毎日かけたり、現地に行って対応するということも必要になってくるケースがあるので、それを自分で対応しきれるのか?という懸念はしています。

 

ただ、この部分、仮に管理会社に委託している場合であっても、入居者との連絡や家賃督促の手紙を送付したりすることはできるものの、内奥証明郵便を送って、強制執行までもっていくという流れまではいずれにしても自分でやることになるのかなと思います。

 

また、滞納が発生したら、滞納回収額の20%程度を成功報酬として支払うことにより、回収代行を行ってくれる会社があることも最近の調べで分かりました。

 

なので、家賃保証会社未加入の入居者については、管理委託している場合であっても、同じ程度のリスクがあるのかなと。ただ、初期の電話であったり、現地対応について、委託しているケースと比べて、自分で動くことは増えますし、それが精神的にも良くない影響を与える可能性はあります。

 

この部分は家賃保証会社への保証料は自分で支払うのでという前提で、自主管理への移行タイミングで当該入居者に保証会社に加入してもらうことも考えています。

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