みなさんおはようございます。

昨日の夜、寝ようと思った時に、いきなり会社の先輩から
1通メールが、その内容は「明日の夜あけとけよ」というメール。
でも、今日は夜は9時まで中国語のレッスンが入っているという、
それをキャンセルするのか?それとも、先輩の誘いをキャンセルするのか、
若干悩んでいる、サラリーマンにありがちな葛藤に陥ってる今日この頃です。

昨日に続いて、利回りに関する話をしたいと思います。
昨日の記事で申し上げた利回り、それが巷で言われている利回りの
事を言うのですが、私たち不動産投資家の間では、その利回りのことを、
「表面利回り」と呼んでいます。

それに対して、今日お話しする真の利回り、それを、不動産投資家の間では、
「実質利回り」と呼んでいます。
まず、実質利回り、おおざっぱにいうと、費用や空室率を考慮し計算された、
実態に近い利回り計算と言えます。

今日も一つ例を出しますね。
月額15万円の家賃収入がある、3,000万円の物件の利回りは
6%(180万円÷3,000万円)ということは昨日の記事で申し上げました。
しかし、これには、費用や空室率は全く考慮されていません。

仮に、1ヶ月の修繕積立金等、維持コストが2万円、物件の平均空室率が20%
(つまり1年のうち、2ヶ月ちょっとは空室になるのが普通)だとすると、
1年間の平均家賃は、、、180万円×80% = 144万円

これは分かりますかね。

空室が20%ということは、物件に入居者がいる期間は1年のうち80%の期間ということで、
満室想定の年間家賃に、その80%をかけています。
そして、1ヶ月2万円の維持コストは年間では、24万円になります。
(2万円×12ヶ月)

これは大丈夫ですよね?

単純に1ヶ月の維持コストを1年間コストに換算したものです。
従って、1年間で最終的に手元に残るのは、120万円
(144万円 – 24万円)

この120万円を投資金額の3,000万円でわった数字が実質利回りになります。
つまり、120 ÷ 3,0000 = 4%

4%が実質利回りになります。

この4%という数値が考えるべき真の利回りです。
今日の記事では、1ヶ月の維持コスト2万円ということで、
まとめて言いましたが、実際は色々なコストが発生しますし、
物件によって、その発生するコスト、内容も異なります。

この細かい部分の見積もりが意外と時間がかかったりします。
また、空室率20%と言いましたが、これも見積もるのがなかなか
難しいものです。計算でカチッと数字が出るものでなく、周辺の
不動産の入居状況、地場の不動産屋への聞き込み等を通じて、
最終的には自分で判断するということになります。

この詳細なコストの見積もり方、空室率の見積もり方については、
また後日紹介させていただきますね。

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