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繰上返済の件、先月中旬に期間短縮型の繰上返済の打診をしたところ、もしかしたら出来ないかもしれないと告げられ、借入をしている支店に本部との交渉を頑張ってもらっていたのですが、期間短縮型での繰上返済が認められたというお話は先日した通りです。

 

そして、先日実際に繰上返済を行い、法人の借入残高が1割程度減少しました。もちろんその見合いで現預金の水準も下がっていますが。

 

不動産投資家の多くは繰上返済を嫌がりますが、僕は繰上返済は必ず金利削減効果の発生する堅実な資金運用方法だと思っています。そして、何より、借入総額が減少することに寄り心理的な圧迫も和らぎ、より余裕を持って賃貸経営に臨めるというメンタル面でのメリットは僕にとってはかなり大きいです。

 

今回の繰上返済により、満室ベースの家賃収入を基準に計算した場合ですが、1棟マンション単体での返済比率が50台前半だったのが、40%台後半まで下がりました。区分所有マンションもいれた全体の返済比率は40%程度となり、不動産投資家としては安定している部類に入るのかなと思います。

 

また、もう1つ僕が見ている自己資本比率ですが、こちらはもうすぐで30%というところまで上がりました。あと3年程度かけて35%~40%まで上げていきたいと考えています。

 

一般的には自己資本比率30%までいくと、つぶれにくい会社という評価をされる傾向があるようですが(業種によっても違うんでしょうけど)、僕はその辺保守的に考えていますし、将来的に金利が上がる可能性も十分にあります。ということで、自己資本比率は40%近くまで上げてから、次の投資を考えたいという基本方針があり、それには最低でもあと3年程度はかかるかなーと見ています。

 

この2年想定外なことがいろいろ起きています。マイナスのこともあれば、プラスのこともありましたが、なんとか自分の考えている道筋に進めているなと思います。

 

ここ2年は特に節制生活を送っています。少なくとも来年いっぱいぐらいまではこの生活は続けようと考えていますが、そこまで財務健全性の強化を進めるとともに、特に購入した1棟の経営安定化に向けて色々な策を講じつつ、徐々に自動化の方も進めていきたいと思います。

 

返済比率30%台、自己資本比率40%前後というのが目下目標としている数値なので、まずはそこを目指して、賃貸経営以外でのキャッシュポイントを作ることも含め、精進していきたいと思います。

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