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今、お世話になっている不動産コンサルの方にお願いされて、所得別の融資戦略のおおまかな概要を作ってくれないか?と言われているので、作成中です。

所得別というのは、350万円~500万円未満、500万円~800万円未満、800万円以上。という区分で作りました。この区分に関しても色々と議論があるのかもしれませんが、まずはこれで作成しています。あくまでたたき台という位置づけの為。

作成していて思うのですが、やはり年収が高いほど最初に借入が出来る金額が大きいというのと、最初から1棟にチャレンジできるというのがあるので、拡大スピードが全然違ってきます。

まずは500万円未満だと、仮に10倍の融資が受けられても、5,000万円以下、そして、個人属性が高くない分、ある程度の頭金が求められます。仮に4,000万円の物件を購入しようとして、頭金2割入れてくれと言われると、800万円になります。

500万円未満の人が800万円貯めるのは時間がかかります。
そこでまず1つの壁があります。なので、所得が低い人は、ボロ戸建てを購入して、自分の力で手直しして貸すだとか、民泊や貸し会議室等の初期投資が少なく、利益が高いものから始めていく方法が良いのかなと思います。でないと現実ではないのかと。

そして、給与収入と不動産の家賃収入の合算が500万円以上になったところで、1棟アパートを法人として購入し、その後は事業性融資で拡大していくというのが王道でしょう。

年収が800万円以上の方であっても、個人として借り入れることが出来る金額には上限があります。僕の知り合いで年収1,200万円程度であっても、既に4億円近く借入が出来ている人がいますが、それでも、10億円なんて借入は出来ません。

10億円以上のメガ大家と呼ばれる方は皆さん法人設立をしての規模拡大です。
法人としてある程度の規模になり、毎期安定的に黒字を出せるようになって来れば、あとは優良物件の購入を積み重ねていくという段階になります。

その段階まで行くのに所得が低いと時間がかかる、あるいは到達するのが難しいということになるのです。

いずれの所得層の方であっても、初期3億円ぐらいは非常に重要です。ここでこけるとどんなに所得がある人であっても信用棄損となり、次の借入ができなくなる、あるいは、信用回復までかなりの時間がかかるということになりかねないのでご注意ください。

融資戦略について考えるのもまた勉強になります。
適宜情報を仕入れながら、定期的に見直していきたいと思います。

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