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みなさんおはようございます。

今日は、田中投手のヤンキース本拠地レビューですね。
今のところ同点のようですが、なんとか味方が援護して勝ちを記録してほしいですね。
不動産投資においても、もしアメリカをはじめとする、欧米諸国で不動産投資に
挑戦した場合、メジャーレビューと言えるかもしれませんね。
ただ、野球みたいに、年棒がつりあがれば、いいのですが、

色々海外不動産投資家の方がのブログ等を見てみると、利益はそこまで変わらないようですね。。。この世の中良くできていると思います。

今日もまた、現在空室になっている物件の件で、議論になったポイントをお伝えしたいと思います。

先週の日曜日に、日本で代理として動いていただいている方が、部屋の中を内見したそうなんですが、内容としては、いいとも言えず、悪いとも言えずといった内容でした。

最初の報告内容としては、前の入居者の方に、きれいに使っていただいたみたいで、
特に大きな支障はありませんでした。

が、(え?)
ここからが、あまり聞きたくなかったことだったのですが、
浴室の劣化が結構ひどいとのことでした、代理の方曰く、出来るのであれば、
浴室ごと交換した方が良いということでした。
浴室ごと交換って簡単に言うなよ!(笑)

と思いましたが、その日は、ちょっと考えさせてほしいということで、電話を切りました。

その日中に、ユニットバス等を交換した場合、いくらかかるのか?
ということについて調べたところ、少なくとも50万円以上はかかるということでした。
でも、50万円かけて、家賃が上がるのであればいいのですが、そういうわけでもありません。
上がったとしても、2,000円、3,000円のレベルでしょう。50万円を回収するのに、
相当の月数がかかることが予想されます。

つまり、経済的に考えた場合、このリフォームはやるべきではないという判断になります。

そりゃそうですよね、経済的に考えるということは、投資したことによってどれだけリターンを
得ることができるか?ということになるわけですから。今回の場合、50万円を投資したことによって、1ヶ月2,000円の家賃が上がったと仮定すると、1年間で2万4千円の利益になります。

利回りに換算すると、2万4千円÷50万円 = 4.8%

そして、この物件自体の利回りは、6%程度です。

物件自体の利回りよりも、リフォーム利回りの方が低いので、数字的にはやるべきでないという判断が妥当です。

ここまでが、経済的な判断ですが、
入居者の利便性を考えた場合、今回リフォームをするべきか?
これは、間違いなくすべきだと思います。

自分が入居者だった場合、汚い浴室よりも、
綺麗な浴室の方が良いに決まっています。
水回りは、物件の印象の中で非常に重要ですからね。

そもそも、大家の社会的存在意義は、入居者に快適な住環境を提供する事です。

従って、あるべき姿は、毎回毎回入居者に提供できるベストの住環境を提供することですが、
この実用性と経済性ではいつも矛盾が生じます。

基本的には、経済性のことを考えると、実用性が軽視され、
逆に、実用性の事を考えると、経済性が軽視されるといったことになるケースが多いのが事実です。

で、今回僕はどうしたかというと、経済的判断を重視して決断しました。
ユニットバスは交換せず、浴室の壁に、抗菌フィルムなるものを張る処置をすることにしました。

費用的には、5万円程度、ユニットバス交換と比べると、1/10です。
それに加え、僕が現在海外にいるというのも、そのような決断をした要因です。

そういった大きな工事、大きな出費をする際に、自分が日本にいないというが、
若干不安だったからです。ご存知の通り、大きな出費をしたからと言って、それに見合う仕事をしっかりしてくれるかというのが分からない世の中です。そんな中で、実際あったことのない人に、そんな大きな工事を任せるのは、やはり、気がひけます。

ということで、今回のリフォームは、抗菌フィルム、ルームクリーニング、諸作業で、
合計11万9千円と昨日連絡をいただきました。

空室になってから既に3週間が過ぎているので、
その場でゴーサインをだしましたが、抗菌フィルムを手に入れるのに、
若干時間がかかるらしく、直には施工に入れないようです。

少なくとも今週中にはリフォームを開始してほしいのですが、
今日また確認しようと思っています。

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