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このブログでも何度も取り上げているように、民泊新法施行に伴って、民泊プレーヤーは激減する可能性が高いと思っています。届け出を出すにはオーナーの許可が必要になるので、まずそこでアウトになるプレーヤーが多くいます。

 

それに加えて、新宿区の条例のように住居地域ではほぼほぼ運営できないような決まりになっていると、その地域で運営しているプレーヤーは撤退せざるを得ません。

 

また、仮に区条例がそこまで厳しくなくても、営業日数180日というのは全民泊に適用されてしまうので、長くても来年いっぱいまでかなーと思います。そうなると、旅館業法の許可をとって、旅館業として運営する方の収益が上がることが予想されます。

 

それに伴い、旅館業の許可をとって民泊運営をしていこうとする方が出てきています。僕はこれは時流の流れに沿っているし、立地を間違えなければ、通常のレジデンスよりも収益性が高い事間違いなしなので、勝てる投資になっていくと思います。

 

でも、一点心配があり、民泊が出来る地域というのは都心になるため、積算評価が低くなる傾向があるということです。今、都心物件を購入すると、相続税の路線価と実勢価格にかなり乖離があるため、正確には実勢価格が高くなりすぎている為、売値に対する積算評価が低すぎるという状況です。

 

所有物件を収益還元だけで見てくれる金融機関が全てであれば、収益性が高い簡易宿泊所を積み上げていくことは問題ないと思いますが、積算評価はある程度は見てくる金融機関がほとんどなので、最初の投資はできても、その後の融資が伸びにくいというはあるのかもしれません。そこで迷いがあります。

 

ここからは個人の目標とスタンスなのかなと思います。

仮に、小規模でも良いから、本当に儲かる案件に投資したいという方でしたら、こういった高収益の案件に投資するのもありだと思います。

 

ただ、今後10億円以上に融資を伸ばしていきたいのであれば、これが足かせになる可能性もあります。あくまで可能性です。結局は、金融機関とどう付き合っていくかということもありますし、不動産以外で収益を上げている人であれば、その収益を担保に融資をひけることもありますので。

 

不動産投資の基本は収益性・立地だと思います。それは間違いありません。

 

でも、規模を拡大していくとなると積算評価も注意してみる必要があります。

ただ、積算評価が高い物件というのは相対的に立地が悪い物件が多いので、その部分どう考えるかです。完璧な案件はありません、自分の中で基準を決めて、見ていく必要がありますね。

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