みなさんこんばんは。

今日は週に1回のニュースレターを発行します。今日の話題は、ちょっと変わったものになります。

不動産投資家にとっては、あまり好まれない築年数が高い物件。なんと、市場では、成約が増加しているとのことです。現在、築年数が高い物件を所有している方にとっては、朗報ですね。
実はいう僕も、現在築40年超の物件を所有しており、この処分には大変頭を悩まされています。

まずは、以下ニュース記事ご覧ください。
(以下引用)

公益財団法人 東日本不動産流通機構が公表する「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」によれば、 2012年1~12月に成約した首都圏中古マンションの平均築年数は18.97年で、前年に比べて0.70年上昇している、との事です。中古マンション流通市場において、成約している物件の平均築年数が上昇している事について調べてみました。

各年ごとの平均築年数をグラフ化してみると、2002~2008年にかけて中古マンションで16~17年、中古戸建で17~18年の築年数で推移していました。2008年を過ぎたところで、右肩上がりに平均築年数が上昇しています。2008年といえば、世界的金融危機が起こった年ですから、それ以降マーケットが変化し、成約物件がより低価格化した事が想像できます。

ところが、同じグラフに平均成約価格を重ねてみると、価格の低下傾向と築年数の推移とは一致していない事がわかります。つまり、必ずしも低い価格を求めた結果で成約物件の平均築年数が上昇したわけではない、と言えるのです。

また中古マンションの築年帯別構成率を見ると、築5年までの物件の成約が減少傾向であるのに対し、築31年超の物件の成約が伸びている事がわかります。2002年から2012年のデータですので、その間に10年分年数は増えるわけですが、それ以上に築31年超の部分が延びているのです。築26~30年の部分は、あまり変わっていないのと対照的です。

一般社団法人 不動産流通経営協会が2012年に実施した「既存(中古)住宅購入に対する意識調査」によると、住宅購入に関し、新築住宅購入者であっても新築住宅特有の理由(新築の方が気持ちが良いから)での購入は2009年度の70.1%から、2012年度では58.8%に減少しています。いっぽうで、既存(中古)住宅購入者は、より立地や質を重視する傾向が強く、既存住宅を購入した理由として「希望エリアの物件だったから」が最も多く(73.5%)、次いで「良質な物件だったから」(52.2%)となっています(2012年度)。築年数が多く経過した中古住宅であっても立地の良さや良質な物件であれば、マーケットで積極的に選ばれてきている、という事が言えます。

これらのように築年数だけで判断せず、希望の立地や好みの質感等で判断している傾向が、「ビンテージマンション」人気の一因になっているのかもしれません。
(ノムコム・プロの不動産コラムより引用)

いかがでしょうか?
この記事を見てまず考えたのが、そもそも築年30年超の物件が増えてきたということです。
日本政府もこういった事情を知ってか、最近、旧耐震物件の耐震工事・改修工事をした場合は、最高200万円の補助を出すという決まりを作りましたね。社会全体が、中古のマンションを保護しようという流れになっていけば、今後こういった政策は増えていくことでしょうし、人口の減少が本格的に進むこの世の中。新しい物件を建て続けるということよりも、既存の物件を活用するという方が、土地活用法としては効率的だと思いますしね。

だから、中古マンションを所有している皆さんは自分の物件の築年数が古くなっていくことに関して、悲観することなく、しっかり維持することを心掛けて下さい。築年数が古くなっていても、外観的、内見的に問題ない物件であれば、不動産経営は可能だと僕は思います。

もちろん、オリンピック景気に備えて、売却の為に、修繕工事を行うという方法もありです。今回取り上げた現象が起きているということは、築年数が高い物件でもより高額で売却できる可能性が高くなるわけですから。

ということで、今回のニュースレターはここまでとさせていただきます。

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