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みなさんおはようございます。

4連休明けで、今日から仕事です。
といっても、今日の午後、日本人の上司だった方が帰国するので、
なんだか色々騒がしい雰囲気で、僕も落ち着きません。
思えば、8か月間色々アドバイスをいただいたり、
優しく見守っていただきました。
僕が日本に帰るのは後半年強ありますが、また一緒に働きたいなと
思える上司でした。日本に行っても、ご活躍していただけることかと思ってます。

今日は、競売不動産の事についてお話ししたいと思います。
競売不動産というのは、元々所有していた方が、ローンを支払えない、
税金を支払えなくなった結果、差し押さえられ、その差し押さえた期間が
売却したのことをいいます。

従って、所有者に問題はあったものの、不動産には問題が全くないものもあり、
それを安く売りたたける可能性もあることから、一時期流行していました。

しかし、競売については、基本、勧めておりません。それは、このブログは初心者向けに書いたものであり、競売不動産は、成功すれば、高い収益がとれるものの、リスクが相対的に高いからです。

しかし、皆さんが不動産投資家として成長し、ある程度の知識がある状態であるのなら、競売を極めることは、不動産の見極める力を向上させ、不動産投資家として更なる成長を促します。

そういったステージに達した方は、以下のサイトを参考にして競売不動産にも挑戦してみてください。

競売のおすすめサイト

不動産競売格付けセンター 981.jp http://981.jp
日本全国の競売不動産の格付け

BIT不動産競売物件サイト http://bit.sikkou.jp/

それに加え、競売不動産のちょっとしたポイントも
ご紹介したいと思います。

競売不動産の参入障壁は低い

競売入札のための資格はありません。年齢、性別、居住制限などいずれも制限がありません。入札に必要なのは法人であれば、資格証明書、一般人であれば住民票、そして売却基準価格の二割に相当する保証金になります。

引渡し命令

一昔前、競売不動産の最大の障害は占有者でした。債務者兼所有者の元妻でさえ、容易に追い出すことはできませんでした。ところが、現在では「引渡し命令」という交通違反と同様の略式裁判の申し立てが可能となり、弁護士に依頼する必要もありません。

開札の瞬間まで入札価格が分からない

競売は開札の瞬間までどの物件に何件入ったのか、一番高い入札価格はいくらなのか、全く分からない。そのため、偏りが生まれ、本来であれば入札される物件であっても不売(入札者ゼロ)という事態が生じる。

競売物件の問題点

  1. 売主の抵当権が残っている
  2. 管理費・修繕積立金を滞納している
  3. 落札すれば、そこでお金を払わなければいけないため、金融機関が抵当権をつけて融資することができない
  4. 部屋を見るための手続きが煩雑

こういった競売物件は購入してはいけない!

  • 持分売却物件:所有権の1/2もしくは1/3のみ売却される案件。落札しても完全に使用できない。
  • 敷地使用の権原のない建物のみの売却:親族の敷地に無料で建設した建物。敷地所有者の申し立てにより、建物を取り壊し、更地にして返却しなければいけない
  • 建物収去命令の確定した物件:地代の滞納により借地契約が解除され、建物を取り壊して更地にして、地主に返却することが確定した物件。
  • 袋地の物件:公道に至る通路が第三者の所有であり、通行する権利のない物件
  • マンションの管理組合が滞納管理費支払い訴訟を起こしている案件。通常、滞納管理費の買受人の負担上限は60ヶ月分だが、様々な要因により、それ以上の負担が確定している案件。

ということで、参考にできる部分があれば、
参考にしてみて下さい。

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