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みなさんおはようございます。

今日のPN2.5が300を超え、朝から見渡しが悪くなっています。
それに加え、何にあたったか分かりませんが、またお腹を下し、
結局今週1週間は体調不良のまま終わりました。
なんとか、仕事はできましたが、個人的に色々やろうと思っていたことが、
出来なかったので、今週末はゆっくり休んで、来週からは、
全開でいけるよう、体調をしっかり整えたいと思います。

現在、CFPの不動産運用の科目で、毎日不動産投資分析の問題を解いています。
その問題では、家賃、駐車場収入、空室率、費用、借入金等の条件が与えられ、
それに基づいて、1年毎のキャッシュフローを計算していきます。

この空室率、こういった問題で与えられるもの及び、
よく不動産のインターネットサイトである、簡単シミュレーションの
デフォルト空室率は、5%~10%で設定されています。

不動産投資を経験されたことがない方にとっては、この空室率が実態を反映しているのか?
知りたいところだと思いますので、今日はこの空室率について、
僕が経験したことを例に出して、ご説明したいと思います。

僕が、不動産投資を始め2年8か月程度経っていますが、
2年間はフルで事業をやっています。

この2年間実際どうだったのか?それを皆さんと共有したいと思います。
まず1年目、1つの物件が2か月空室になった以外は、空室はありませんでした。
従って空室率は、以下のように計算できると思います。

所有物件:5件
(家賃はほぼ同じという想定)

満室経営の場合の合計期間:5物件×12ヵ月=60
1年目の空室期間:1物件×2か月=2
空室率:2÷60=3.3%

1年目は、空室率3.3%で終えることが出来ています。
また、2年目はどうだったかというと、2年目も1つの物件が2か月空室になり、
それ以外の空室はありませんでした。

よって、空室率は3.3%で、1年目と同じになります。

そして、3年目の上半期はどうかというと、2つの物件が1ヶ月ずつ空室になっています。
(そのうち、1つに関しては、まだ空室継続中)

従って、空室率を計算すると、以下の通りになります。
満室経営の場合の合計期間:5物件×6か月=30
3年目の空室期間:2物件×1ヶ月=2
空室率:2÷30=6.7%

よって、上半期時点での空室率は6.7%とちょっとあがりました。
それでも、10%以下ではあります。

そして、この2年半の空室率を総合すると、
2年半の空室率:6÷150=4%

よって、この2年半の平均空室率は4%となります。
こう考えると、CFPの問題での空室率が10%という設定、
そして、インターネット上でできる、キャッシュフロー簡易シミュレーション
のデフォルト空室率が5%~10%という設定は、的を得ているんだなと、
実経験から見てみて思います。

ただ、僕が現在所有している物件は、4物件が都内で、1物件も東京に限りなく近い神奈川県の物件です。

賃貸重要が他の地域と比べ高い分、利回りが低いのですが、空室率だけ見ると、
地方と比べて、高いはずだとは思います。

それが、地方の物件、都市であっても賃貸需要が低いエリアだった場合は、
空室率が10%を超える年度も出てくる可能性があります。

よって、僕が思うに、空室率の予想の目安としては、
一般的な都市部に関しては、10%で見積もれば、それで足りないということは、
基本的にはないのではないかと思います。

しかし、賃貸需要があまり見込めない地方、都市であっても、賃貸需要が低いエリア
の不動産を購入する場合は、もう少し保守的に考え、空室率を15%で考えても
良いかもしれません。

これは、僕の主観的な考えですが、予算を作る時には、ある程度余裕を入れた数値に
すべきだと思っています。というのも、ギリギリで予算を作ってしまうと、少しでも計算が狂うと、
余裕がなくなり、その余裕のなさが、更なる失敗を呼び込むと考えるからです。

特に、不動産投資のように、自分の力で出来る範囲が限られてしまっている分野に関しては、
空室になってしまうことは、自分でどうにも防ぎようがないので、ある程度の追加コストは、
計画には入れておくべきであり、空室率に関しても、ある程度余裕を持った空室率の見積もりをお勧めします。

そういうことも考えると、基本的には10%が妥当だろうなと思います。

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