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今日は不動産投資家にとって永遠のテーマである空室対策について考えていきたいと思います。僕は現在、24部屋の単身マンションを所有しており、そちらの方は年間で4部屋~6部屋の空室が発生します。ということで、1回あたりの空室期間を短くすることは大きな課題です。

 

空室対策というと色々方法はあり、巷では空室対策に関する本が多く出版されていますが、僕が現時点で考える結果が出やすい空室対策についてご紹介していきたいと思います。

 

リフォームでの差別化

これはエリアによるのかもしれませんが、僕が1棟を所有するエリアでは、相続対策のためなのか、多くの単身向けアパートが建築され、競合となる物件が多くある状況です。

 

ということで、普通にリフォームをして、普通に募集依頼をかけるだけではすぐに空室が埋まらない状況であり、おそらく、こういったエリアは今後更に増えていくことが予想されます。

 

その中でSUUMOやHOMESの近隣にある同じ間取りの物件写真を見てみると、ほとんどすべての部屋が通常の原状回復のみ行った部屋で募集をしています。

 

僕はその中で、アクセントクロスでもなんでも良いので、一工夫入れれば大分差別化が図れると考えており、実際に現時点でアクセントクロスを取り入れたことによって、すぐに申し込みが入ったというケースもありました。

 

アクセントクロスというと、リフォームコストが上がり、コストが発生することを嫌がる大家の方もいるかもしれませんが、通常のクロスと比べても、1万円とか2万円多く費用とかけるだけで大分印象が変わります。

 

1,2万円コストをかけて、空室期間が1か月短くなり、かつ、入居者の方がその部屋を気に入ってくれて、入居期間が半年、1年長くなるのであれば、費用対効果の高い設備投資だと考えています。

 

意外とこの部分気付かないで、目先のリフォームコスト削減に目を向けて普通のリフォームしかやらない大家が多いので、アクセントクロス1つ取り入れるだけでも大分変ります。

 

これは、実際に部屋の案内をしていただいている賃貸仲介会社のスタッフの方から聞いた話ですが、アクセントクロスやっている部屋の方が断然紹介しやすいとのことです。なぜなら、それだけそういった工夫をしている部屋がないので、アクセントクロスをやっているだけでも、内装に気を遣っている部屋ということで紹介しやすいからだそうです。

 

ということで、ちょっとコストをかけるだけで大分印象が変わるので試してみてください。

 

賃貸仲介会社への募集依頼

あと、これは誰もが分かっていることかもしれませんが、賃貸仲介会社への募集依頼の数は大事です。あと、個人的にはスタッフの方と直接つながるということも大事だと思います。

 

例えばですが、ミニミニやエイブルは基本的に自社物件の客付けを優先すると言われています。僕が管理委託をしている管理会社の担当者も地場の不動産業者と直接面談をして、入居募集の依頼をかけていただいていますが、ミニミニやエイブルはそれだと動いてくれないそうです。

 

でも、大家である僕自身が直接店頭に出向き、大家から直接募集依頼をすると、入居者募集をしてくれるようになり、実は先日エイブルに空室を1部屋埋めてもらいました。これは、僕自身が動いたことによって埋められた空室です。

 

ということで、時間や物件の所在地によって物理的にも時間的も難しい方は多いかもしれませんが、定期的に入居者募集のお願いをしている業者へのあいさつであったり、募集依頼は大家自ら行うというのはそれなりに効果はあると感じています。

 

賃貸仲介会社のスタッフも人間です。直接店頭に出向き、話をした大家の方の物件をできる限り埋めてあげたいと考える方はそれなりにいます。(もちろんそうでない方もいますし、店頭で話をした方が合わない方ということもありますが)

 

あとは、仲介会社と直接話をすることによって、自分の物件タイプが客付けにおいてどういった位置づけであり、どういった課題があり、そういった課題はどういったことをすれば克服できるかというヒントを得ることが出来ます。毎日入居者に部屋を案内しているスタッフから聞く言葉は現場の声なので、参考にすべき情報だと思います。

 

こういった生の声は現場に行って、顔を合わせて聞かないと実態を聞くことが難しいので、まずは店頭に行って話をしてみることをお勧めします。

 

家賃の値下げ

色々施策を行って、どうしても空室期間が長くなってしまうということであれば、最後の最後の手段として家賃を下げるということも考えていきます。

 

管理会社や仲介会社から家賃を下げないと埋まらないということを言われ、弱気になり家賃を下げたらすぐに埋まったという例がありますが、少なくとも現入居者がまだ退去していないうちに先行募集している段階では強気の家賃設定で問題ないと思います。

 

もちろん時期にもよりますし、その時にどの程度の空室が発生しているかで余裕も違ってきますが、家賃を下げることによってネガティブな側面もあることは忘れてはいけません。

 

空室時には、なんでも良いから早く埋めようと焦ってしまい、属性が宜しくない入居者に居座られ、長期滞納されるというケースも実際あります。僕の周りのでは、このように滞納されるというケースが結構あるので、家賃を下げることによって質の悪い入居者が入ってくる可能性が高くなってしまうことは忘れてはいけません。

 

だからといって、家賃を高くしすぎると、競合物件のスペックが高くなり、自分の物件がかすんで見えてしまうということもあるので、そこは注意が必要ですが。

 

また、これは周知の事実ですが、家賃を下げることによって物件の利回りが下がります。物件の利回りが下がるということは、物件の価格が下がってしまうことにつながるので、将来いつか売却することを考えているのであれば、安易に家賃を下げることはやめた方が良いです。

 

僕のように24部屋もあると、1部屋1000円下げるだけでも月間2.4万円収入が減ります。1部屋では小さくても、全体にすると結構なインパクトですよね。

 

ということで、空室対策において家賃を下げることは最終手段です。その前に色々出来ることをやって、それでもどうしても厳しければ家賃を下げるという流れにしていきましょう。

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