空室対策コンサルの内容は？

 

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10月も残り数日ですね。

今年は悪いことも良いこともありましたが、不動産投資だけの話でいえば、今年は大分昨年の立て直しの年にできています。ただし、あと2か月ありますので、気は抜かないようにしていきたいと思います。

 

先週末に空室対策コンサルティングに行ってきました。

お金がかからない空室対策という話で気になったので行ってみたのですが、結論としては、お金を支払って、時間をかけてでもコンサルティングを受けた価値がありました。

 

そこで何を気付いたかというと、自主管理へ切り替える意味ですね。

一言でいえば、そうなります。

 

僕は1棟丸ごと管理会社に管理委託しているということで、多くのサラリーマン大家と同じ形式をとっています。特に僕の場合、この1棟は24部屋もあるので、当初自主管理も考えていたものの、1人でできる自信がなかったので、管理委託にしています。

 

そして、所有してから1年半が経過して、1棟の管理について、賃貸管理と建物管理に分かれていること、賃貸管理はどういった動きをするのか？建物管理はどういった動きをするのか？が以前からイメージはできていたものの、より明確になりました。

 

その中でこれ自分でできるのではないか？これは自分でできないから委託せざるを得ないなという業務分担ができてきているのですが、ここにきて今の管理体制を変えることを検討しているところです。

 

自主管理への切り替えの目的はコスト削減もありますが、入居者募集の紹介の優先度を上げてもらうという目的の方が強いです。

 

まず、今の僕の物件の入居者募集に関する問題は、初期費用で、24時間サポート/2年として2万円弱とっていること、大家直接募集ではないため、物件を紹介する仲介会社からすると、その後の手数料をもらえないため、物件を紹介する優先度が下がること、会社によっては紹介してくれなくなってしまうことが挙げられます。

 

自主管理にすると、確かに自分の労力やこのために割かなければならない時間は増えます。ただし、入居者募集のことだけ考えると、基本的にはメリットの方が断然大きいと、主変の仲介業者に実際ヒアリングをしてみて感じました。

 

問題は、仲介業者からの電話に出られる体制にあるのか？という部分と、家賃滞納が発生した場合にどうするのか？という部分ですが、これについては、家賃保証会社は必須にすることでリスク転嫁は可能です。

 

電話対応についてですが、今の部署にいれば可能です。

ただ、将来的に海外駐在をするという可能性もゼロではないので、そうなる可能性も踏まえつつ、一部自主管理の体制を整えていこうと思います。しばらく忙しくなるかもしれません。