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今日は久々に会社同期兼投資仲間の友人との飲みです。たまにはこういう息抜きも大事ですよね。

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購入の時はかなり頑張るのに、購入してからは頑張らない大家の方は結構存在します。だからこそ、ちょっと動けば満室経営になるということは言えるので、僕たちのようなやるべきことをしっかりやる大家にとっては良い業界なのですが、そのやるべきことが何か?ということを理解していない方も結構いるなーと個人的には感じています。

 

ということで、今回はそのやるべきことは何なのか?ということについて、考えていきたいと思います。今日お話しするような施策が基本施策となり、それからは自分風にアレンジしていくというイメージで思っていてください。

 

ネットで上位検索されるように

まず、今の世の中ほとんど方がネットである程度の情報を調べてから内見の申し込みをしてきます。何も調べずに、いきなり駅前の不動産屋に行き、物件紹介してくださいという方もいるにはいるんだとは思いますが、少数派だと思います。

 

ということで、そのネット上で上位検索されることがかなり重要になってきます。

 

よくインターネットサイトで検索順位を上げるためにSEO対策をすると聞きますが、賃貸物件についても同じことが言えます。まさに、賃貸版SEOとでもいうべきでしょうか。

 

色々方法はあるのですが、分かりやすいのだと、家賃を下げて、共益費を上げるという方法です。

 

例えば、総額家賃が10万円の部屋があったとします。

しかし、一方は家賃表記が、家賃10万円、共益費0円、もう一方は、家賃9万円、共益費1万円だったとします。

 

そうすると、家賃のみで検索する人は後者の方が安い価格帯で検索にひっかかるということで、より多くの人が見てくれる可能性が高くなります。なんでもそうですが、まずは見てもらうことです。見てもらわなければ内見してもらうこともないので、その間口を広げるために、家賃の表記を可能な限り下げるということになります。

 

とはいっても、共益費というのは管理費という名目でもらっているので、オートロックもない、エレベーターもないおんぼろ物件で管理費1万円とすると違和感があります。

 

そこは、その物件の機能等の状態も鑑み、設定してくことが重要です。

 

部屋の写真で内見アップ

そして、次に室内写真のアップです。

これは意外と重要です。僕はもともとこの部分を軽視していました。

 

ですが、民泊運営の経験を通じて、同じ部屋でも写真を変えることによって、大分予約状況が変わったので、写真ってやっぱり重要なんだなと改めて気付かされた次第です。

 

民泊と通常の賃貸で異なるのは、民泊場合は、写真やレビューを見て部屋を決めることになり、実際に現地に行って部屋を決めることはあまりありませんが、通常の賃貸の場合は、実際に部屋の内見をして決めるケースがほとんどです。

 

ただ、僕みたいに、物件の条件と家賃を見て、部屋を見ずに決めてしまう輩もいますがw

 

それで、どういった写真が良いのかというと、管理会社から口をそろえて言われるのは、10mm以上の広角レンズ付き一眼レフカメラで部屋を広々と取る方法とのことでした。

 

加えて、できる限り部屋を明るく撮ることも重要です。

最終的には内見しに来るので分かってしまうことですが、先ほどのSEOの話と同様、内見しないと何も始まりません。そういった意味で、部屋の写真をより広く、明るく見せることにより、内見の母数を稼ぐというのも非常に重要な戦略の1つです。

 

僕は今年一眼レフカメラを購入したのですが、こういった目的もありました。

一眼レフカメラは趣味的に良いので、もしお金に余裕があれば、購入してみるのもありかと思います。

 

不利な条件を普通に変える

最後に不利な条件を不利ではないように変えるということです。

不利な条件というと色々あります。

 

例えばですが、

 

・畳部屋

・セキュリティが弱い

・日当たりが悪い

・部屋が狭すぎる

 

等々です。

 

畳であれば、洋室化することも可能です。

クッションフロアを使えば、そこまで費用をかけずに行うことも可能です。

 

セキュリティが弱い話であれば、TVモニターフォンを設置、防犯カメラを設置、人勧センサーライトを設置等々、設備を設置することにより、ある程度の対策は可能です。

 

日当たりが悪いのは、ある程度立地の問題もあるので、完全に変えることのできない条件ではありますが、シーリングライトを設置したり、カーテンや雨戸やシャッターのある物件の場合は、開けた状態にして内見をしていただくことで、多少明るい部屋に見せることは可能です。

 

部屋が狭すぎるということに対しては、ハンバーパイプを通して、収納替わりにしてもらったり、外の敷地スペースに物置を設置して、そこを安価で収納スペースとして貸し出したり、することが可能です。

 

これ以外にもマイナス要因はたくさんありますが、まずはマイナスが何か?把握してください。それから、対策を考えて行きましょう。

 

もし、これらの対策をした上で、どうしても決まらないようであれば、最後の最後の手段として、家賃を下げるということをした方が健全な賃貸経営ができると僕は考えています。

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