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さて、今日は昨日の記事で途中までお話しした積算評価と資産規模拡大についてです。

この話題は、不動産投資をしていて、資産規模拡大を考えている方にとってはいつもつきまとう問題です。

 

というのも、一般的には積算評価が高いエリアというのは、立地が悪い物件である傾向があり、表面利回りがある程度取れるという想定であっても、稼働率の面で、保有後の運営が心配されるエリアであることが多いからです。

 

都心の好立地物件というのは、多くのケースで積算評価が購入価格より50%以下ということも珍しくなく、中には購入価格の30%なんて物件も見ることはあります。

 

その場合、昨日の話で申し上げた債務超過という状態に陥ります。

例えば、1億円の物件を購入した場合、積算評価が5,000万円だった場合は、購入した時から既に5,000万円の債務超過になります。そうなると、金融機関としては、債務超過になっている法人にお金を貸し出そうとしないので、この債務超過が埋まるまで、あるいは、この5,000万円をうめられるような金融資産がある場合を除いては、その後の資産規模拡大に時間がかかることになります。

 

であれば、積算評価が高くて、収益性も良く、その後の運営も心配ないエリアで購入すればよいのではないか?と考える方も多いと思います。僕もそう思っていました。

 

ただし、そういった物件はすぐに売れてしまいますし、ある業者でそういった物件情報が入ってきたとしても、そういった情報は新規の顧客に紹介するのではなく、今までお付き合いがあって、ある程度信用を置ける顧客に紹介するのが通常です。

 

結局は、不動産業者に物件を紹介してもらうというプロセスは必要になるので、彼らの中でのランク付けで上に行く必要があるわけです。最初の取引がない段階で、いきなりそのランクを上げろと言っても、難しいのです。

 

つまり、最初から、積算、収益、稼働率をすべて満たした物件なんて、紹介されません。ましてや、今の不動産価格高騰期に、都内の物件で、積算評価が購入価格の70%以上という条件にすると、数が少ないので、物件を紹介してくれなくなり、疎遠となり、関係終了ということになりかねません。

 

なので、入りは条件をゆるめて、広く物件を見ているということを業者に伝えたうえで、妥協する条件は設けるべきです。それが積算評価であっても、致し方なしだと個人的には考えています。収益性さえあれば、その後のチャンスは売却や貯蓄等によってでてきます。

 

積算評価額低い物件を購入すると、その後の規模拡大のスピードは遅くなります。それは間違いないのですので、今の自分のステージを考えて、最善の選択が何か考える必要はあるかと思います。まずは、一歩進まないことには何も始まらないですからね。

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