みなさんこんばんは!

昨日は、東京は豪雨だったとのことですが、東京に住んでる方大丈夫でしたか?北京は最近全く降らず、ますます乾燥しつつあります。なので、朝と夜は意外と涼しいですね。

さて、今日は、積算評価と収益評価についてお話したいと思います。そもそもこの二つの方法は何を評価する方法なのか?ということですが、建物の評価方法です。銀行が融資をする際に、この物件ならこれぐらいまで貸しても良いという判断をする際に使用する指標です。

具体的には、積算評価は、土地と建物に分け、物件そのものの価値を出そうとする方法です。土地に関しては路線価で求め、建物に関しては建物の材料及び経過年数を考慮した数式を使用し、求めます。積算評価が高ければ、何かあった場合に、売却したとしてもそれなりのお金がまた手元に入るということになります。

それに対して、収益評価ですが、収益評価は現在の家賃をもとにして計算された利回りをもとに物件の評価をするものです。銀行としては、家賃がしっかり入っていれば、滞納することはないだろうと言う考えに基づき使用する指標です。

傾向としては、都市に近い物件の方が積算評価が高く、利回りが高い物件が少ないため、収益評価が高くなり、郊外の物件であればあるほど、積算評価が高く、利回りが高い物件が多いため、収益評価が低くなります。

どちらが良いということ、その方の資金状況や、不動産投資経験にもよるのですが、初心者でこれから徐々に不動産を増やしていこうと考えている人は、最初は積算評価が高い物件を購入したほうが、後に新しい物件を購入する際に融資が出やすくなります。というのも、収益評価が高くとも、積算評価が低い物件は多くあり、そういった物件は、購入した途端に、不動産の簿価が借入金額よりも少ないため、債務超過といった状態になってしまうからです。債務超過の会社にお金を貸したい銀行はいますか?貸したくないというのが、普通の銀行の答えだと思います。

なので、みなさんも自分のステージ、将来どういった不動産経営の方法を取りたいのか?ということをしっかり考えた上で、収益評価が高い物件を購入するのか?それtも、積算評価が高い物件を紹介するのか?はたまた、不動産周りは入念に行い、どちらの評価も高い物件を購入するのか?

そういったことも考えた上で、不動産投資に臨んだほうがよいと思います。
自分の財産状態は常に把握しておく、これは不動産投資家として基礎的な習慣です。

みなさんは、どちらの評価が高い物件が好みでしょうか?

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