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積算評価は高い方が良いと思っている方は多いかもしれません。

基本的にはその通りなのですが、実はデメリットもあります。

今回のそんな積算評価について考えてみたいと思います。

 

まずは、なぜ積算評価の高い物件が良いのか?

それはずばり、銀行からの評価額が高いからです。

そして、銀行は評価が高い物件を所有している人を評価します。

 

例えばですが、物件価格1億円、1億5千万円の物件を購入したとします。

その場合、銀行はその方の純資産を5,000万円と評価する傾向があります。

実際は、積算評価のみでの評価ではなく、収益還元といった利回りをベースにした評価も多少は見ていますが、積算評価がメインの金融機関が多いのが事実です。

 

金融機関からの評価が良くなると何が起きるのか?

ずばり、その後の借入がしやすくなります。

上記の話でいえば、純資産が5,000万円の評価になるわけですが、

次回購入する物件価格が、積算評価よりも高い物件の場合は、その差額を5,000万円までうめることが可能です。

 

また、金融機関からの評価が高いということは売却もしやすくなるということになります。

自分が売却する際に購入する方の融資付けがしやすいためです。

そういった意味で積算評価の高い物件は、売ろうと思った時に売りやすい、流動性が比較的高くなります。

 

反対にデメリットは何でしょうか?

 

良く積算評価とトレードオフの関係として挙げられるのが収益性です。

積算評価が物件価格よりも高いということは、実勢価格より相続税路線価が低いことを意味します。そして、それは立地が悪いことを意味することが多いです。

 

路線価というのは基本的に実勢価格より低く設定してあるはずなので、路線価の方が高くなってしまうということは、あまりその土地の需要がない、その結果、実績価格が下がってしまうというロジックが成り立ちます。

 

また、もう1つのデメリットは、積算評価が高いということは、固定資産税評価額が高いことを意味し、結果、毎年支払う固定資産税・都市計画税が高くなることにつながります。つまり、ランニングコストが高くなるのです。

 

今は実勢価格が高い状況にあり、物件価格<積算評価の物件はほぼなく、積算評価が物件価格の50%割れなんてことも結構良くあるので、積算評価の選定基準は少しゆるめに見ておいた方が良いと個人的には思います。でないと、誰も物件を紹介してくれなくなるなんてこともあり得ますので。。。

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