みなさんこんばんは!

今日は、不動産売買の価格設定の時に考慮される二つの 方法についてお話ししたいと思います。

積算価格とは?
積算価格とは不動産を今現在の価値で評価したものです。
金融機関が融資をする際に使われる評価の一つで原価法とも言われます。
もう一つ金融機関が評価する方法で収益還元法がありますが一般的には積算価格の方が低く、厳しい価格になってきます。

融資引き締めなどの局面では積算価格が用いられ、不動産融資に積極的な局面では収益還元評価というように使い分けられているようです。
積算価格は土地に関してはの路線価相当が基準になります。

難しいのは建物で、新築なら工事請負額の見積相当ですが、築10年経った建物なら10年分、耐用年数に基づき減価修正して算出します。
引用サイトhttp://www.co-mame.com/point/point03/post-9.html

そして、収益還元法は以下のように定義できます。

収益還元法とは?

収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと予測される純収益の現在価値の総和を求めることによって、対象不動産の試算価格(収益価格)を求める手法です。
収益還元法は、賃貸用不動産、賃貸以外の事業に要する不動産の価格を求める場合に特に有効で、積算価格と比べ、合理性が高い方法と言えます。

ただし、過去の運用履歴とその数字の信頼性が前提となりますので、対象不動産の販売会社から提出された資料の妥当性を精査する必要があります。
引用サイトhttp://www.re-guide.jp/assess/column/appraisal03.html

上記が簡単な定義ですが、不動産価格算定の方法が数種類もあるということは、購入時と売却時の価格設定の際に使用される価格算定の方法が異なる可能性もあるということです。
そこで、僕が読んだ本の中で、購入時は積算価格で安く購入し、売却時は、家賃を上げ、総収益の現在価値の総和を 高めることによって、高く売却することにより、売却益を得ていくという方法を紹介していました。

なるほどなぁ~と思いました。自分が購入した物件が、どの方法で価格設定されたのか分かっていないぐらい算定方法には、 無頓着であったので、今後はなぜそういった価格になったのか?どのように算定したのか?ということはしっかり詰めるようにしたいと思います。

自分は売却益を得る目的の不動産投資はしないつもりなので、高く売却するということには現状そこまで興味はわきませんが、安く購入することは大事ですよね。

みなさんも、物件購入時は価格設定方法に着目してみては?と思います。

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