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今日の話は僕の知り合いで大家をやっている方に起こった出来事なのですが、

その方は最近20部屋程度ある大きめ1棟マンションを購入しました。

利回り、積算評価のバランスもよく、またその方の個人属性もかなり高い方ということもあり、このご時世にもかかわらず、フルローンで購入したとのことでした。

 

しかし、購入直後に8部屋が即解約となり、再募集してももともとの家賃では客付けが出来ず、利回りが下がることが必至という状況になっているようです。

 

こういった話はよく聞く話ですよね。

売主が自分の物件を少しでも高額で売却するために、フリーレントの期間を伸ばしたり、敷金礼金ゼロにして、家賃を増額し、表面上利回りが高い物件に見せる。

 

しかし、もともとかなり無理をしてあげている家賃金額で設定しているので、その入居者退去後にはその家賃で募集などすることが出来ず、利回りが下がってしまい、結局あまりおいしい買い物ではなかったということになってしまうこともあり得るわけです。

 

今回の場合、それよりも悪質で、おそらく短期で良いから住んでくれという形で、家賃金額をかなり増額した内容で賃貸借契約を結び、入居者がいるようにみせかけ、物件売却後、管理会社が変更になった途端、その短期入居者が一斉に解約するということなのではないかなと勝手に思っています。

 

かなり悪質ですよね。

でも、売主の方も自分の物件をできる限り高い金額で売ろうと必死な方もいます。

相続がらみや余裕のある方の資産整理の一環でやっているのであれば、ここまで悪質にならないのでしょうが、せっぱつまった投資家の人だったんですかね。

 

いずれにしても、こういった事態を防ぐためには、レントロールをもらって各部屋が相場家賃と比べて以上に高くないか低くないか調べることです。高い場合は、その理由をしっかり確認しておく。低い場合にしても、なぜ以上に低いのか確認しておく。それは重要だと思います。

 

僕も5部屋購入した後、家賃が下がったのが4部屋です。既に6年経過しているという音もあるのかもしれませんが、15%程度下落している部屋もあります。

 

物件購入時は僕は完全初心者だったので、マイソク上の表面利回りを完全に信じ切っておりましたが、実際に下落の体験をして、そうではないと今は確信しています。

 

とはいえ、僕も不動産投資家としてはまだまだひよっこです。

先輩方の体験談も聞きながら、失敗しない不動産投資を堅実に続けていきたいと思います。

 

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