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みなさんこんにちは。

昨日も飲まされました。
これでようやく、飲み地獄の1週間が終わったのですが、
終わってみると、色んな会社のスタッフの方と飲み会をし、話ができたので、
非常に良い経験になりました。そして、一つ気づいたことがあるのですが、
悪い意味ではなく、結局はみんな人間なんだなと思いました。

どんなに偉い人でも、結局は人間なんだなと。
そういう意味で、何か安心したというか、自分で言うのもなんですが、
一皮むけたというか、そんな価値のある機会をくれた上司に感謝ですね。

今日は、不動産をインターネットで探し当て、その後に行う物件の現地調査の際に、
結構大事なんだけど、ついつい忘れてしまうこと、そんなことをリストアップしてみたので、

みなさんにご紹介します。

では、以下ご覧ください。

  1. 駅から徒歩10分を超えると人気は極端に低下します。
  2. 学校が多いエリアは、商業地や工場が集まるエリアに比べて、住環境がよくなります。
  3. 民間マンションは建蔽率や容積率をたいていの場合、目一派使用して建てているため、部屋数を増やして建設資金を捻出することができません。
  4. 特定の地域で特定企業の従業員だけを入居者と見込むような物件は今後一層の注意が必要です。なぜなら、リストラでそういった従業員が働く場所がなくなる可能性があるからです。
  5. 少なくとも投資を検討するエリアであるなら、物件が属する自治体の町名を最低5つから10くらいはランク付けできるとこまでいって、始めて「分かる」ということになる。
  6. 「待てない」で「それほどでもない物件」に投資してしまう投資家があまりのも多いのでご注意ください。
  7. 大手企業が常に良い、かつホットな情報を握っているわけではありません。それが、この業界の面白いところでもあります。逆に言えば、個人の不動産投資家が地道に物件を探していけば、良い物件に出会えることができる可能性も高いということが言えます。
  8. 3億から10億という価格帯の物件は、現在活動している機関投資家が買うには小さく、個人投資家が買うには大きすぎるという、まさに「エアポケット」になっている狙い目のゾーンです。資金的に可能であるなら、この「エアポケット」の物件を狙うのも一つの戦略です。
  9. 逆に数千万〜2億の物件は、個人投資家の手の届く範囲であり、今まで以上に買う人が増えています。
  10. 建築時点では、合法的に建てられたものが、その後の法改正等により現在の法規制に合わなくなったものが既存不適格。こういった物件は、安く買い叩くことができるので、ある程度不動産の知識がついてきたら、狙い目です。
  11. 物件状況、物件の設備的には、分譲住宅 > 賃貸住宅です。
  12. 資産とは、すなわち土地であり、資産から負債を引いた純資産が重要です。ローンを組んで、不動産を増やしていけば良いという浅い考えで物件を購入し続けると、後々痛い目にあう可能性が高くなります。
  13. 買う側にとって得なのは、収益還元法で適切に値付けされた物件が、積算価格よりも安く売り出されている場合と言えます。なぜなら、不動産の簿価を簿価以下で購入することになるので、その差額分得したということになりますので。
  14. もし、物件を売ろうということも視野にいれ、物件を購入するとき、1棟マンションを収益還元法で買い、売るときは区分にして取引事例比較で売るのが、安く購入、そして高い値段で売却できるという意味で、ベストだと言われています。
  15. 賃貸マンションの所有者の中には、大規模修繕の必要な時期に差し掛かると、売却を意図するずるい方もいます。つまり「ジョーカーのババ」を誰かに引かせ、儲けを吐き出さないようにするわけである。従い、管理組合の議事録は絶対に見ておくべきである。
  16. 不景気な昨今は事務所用不動産より、居住用不動産の経営の方が安定しています。

いかがでしょう?

僕が今気づいただけでもこれだけあります。

みなさんが経験を積む中で、独自の評価手法、調査手法というのが生み出されていくとは思いますが、経験が無い方に関しては、まずマニュアル通りやるのが無難だと思います。

基礎的な知識、動作ができない方が、独自の評価手法、評価手法など見いだせないと思いますので、今日のリストアップした内容も一つご参考にしてみてください。

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