よく融資の際に積算評価という言葉を聞きませんか?

この積算評価は、銀行が融資申込者が所有している不動産の担保価値、そして新しく物件を購入する時のその物件自体の担保価値を測る際に参考にしている数値です。

 

銀行として、一番怖いのは貸付金が戻ってこないことです。

それを避けるために所有物件、購入物件を担保として、仮に返済者のローン返済が滞ってしまったとしても担保に取っている不動産を売却することによって貸付金を取り戻そうとするわけです。

 

彼らにとってはまさに保険ですよね。

 

この担保価値ですが、場所によって異なります。

基本的に地方の物件は、売却価格とこの積算評価ベースの金額にあまり大きな乖離がないと言われています。

 

一方、都内の物件は積算評価ベースの金額が売却価格と比べて引く金額になることから、全額ローンで購入した場合は、購入した瞬間から債務超過になってしまいます。

 

ということで、この積算評価をどのように計算するのかというのが非常に重要になってくるわけですが、これが銀行によっても異なりますし、融資情勢によっても異なってきます。この評価の部分は一つの調整弁的なものの1つです。

 

例えば、年収が非常に高く、ローン返済が滞る可能性が低い顧客に対して、積算評価の算定方法を甘くしたりするそうです。実際、僕たち融資申し込み者に具体的な数値を基に拒絶をいれるということはなく、あいまいな形で断られることなので、なんとでもできます。

 

一言で言えば、貸したい顧客にはお金を多く貸し、貸したくない顧客には門を開けない。もしくは開けたとしても、少額で金利を高めに取るというのが彼らの考えだと思います。

 

上記で評価を甘くするというのは、例えば、通常の算定方法で算出された方法に1.1倍するだとか、建物構造別の1㎡あたりの再調達単価を10円あげるだとか、色々やってるんだと思います。

 

ただ、とはいっても、現段階で自分がどの程度の財務状態になっているのか?というのは知りたいと思います。そこで役に立つのが以前にも申し上げた固定資産税評価額です。

 

2017年のものも徐々に通知が届きつつありますが、土地の評価額に6倍をかけ、70%で割り返したものに、建物評価額を70%で割り返した数値を合算した数値が大体の積算評価ベースの資産金額です。

 

その金額に現在所有している現金をプラスした金額が総資産額です。

この総資産額と現在のローン残高を比べ、ローン残高が高い場合は債務超過となります。

 

都内で不動産投資をやられている方はほとんどが債務超過になってしまうのでは?

と思います。

 

それを解消するすべは、貯金すること。それがまず一番簡単な方法です。

資産の入れ替えももちろん手段ですが、一旦所有した資産は出来る限り持ち続けるというスピリットの僕にとってはあまりお勧めではありません。

 

なので、この最初の債務超過が大きすぎると次のステージに行くまでのスピードが遅くなります。そういった意味で、最初は現金買い出来る程度の規模から始めた方が良いと申し上げている次第です。

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