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9月も下旬ですね。今年にやり残したことはないか?自問自答していますw

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王道の資産規模拡大戦略を今日はお伝えしたいと思います。

ちなみに、僕はそれを最初から知らなかったので、その状況に今はありません。

 

まず最初は小さく始めることです。

小さく始めて賃貸経営の基礎を学ぶ。

ここで大家としての基礎を作り上げます。

 

その後は出来る限り自己資金を使わずに、融資をフルに近い形で受けることが出来る積算評価>売価で利回りも取れるものを買い増していき、購入するごとに消費税還付を行うことにより、現預金を維持し続ける。

 

現預金を維持することが出来れば、次の融資の際の個人属性維持につながりますし、仮に頭金をある程度求められたとしても、購入することが出来ます。

 

現預金がないと、銀行の評価も悪くなりますし、頭金を求められたときに支払うことが出来ないとなるとその水準まで現預金を貯蓄する時間がまたかかってしまいます。

 

僕は不動産投資初期の頃は、債務比率は出来る限り低くするために、最初に出来る限り自己資金を入れる、または、購入後に繰上返済をすることによって、債務比率をある一定の割合まで下げた方が良いと思っていました。

 

ですが、それが絶対に良いということではないということです。

その方の目標とするキャッシュフローと達成時期によります。

 

もしその方が1か月10万円のキャッシュフローをほぼリスクフリーで受け取れたら満足という方であれば、全額現金購入するというのもありです。全額現金購入すればローン返済はないため、自己破産することはありませんから。

 

しかし、例えば、あと5年後に1年間のキャッシュフローを3000万円まで増やしたいということになると、融資戦略が重要になってきます。初回で現金を使いすぎてしまうと次の物件購入までのスピードは遅くなり、最終的に3000万円達成できたとしても、5年後というのは難しくなります。

 

資産規模拡大のスピードを上げるということは債務が大きくなるという意味ではリスクが高くなります。しかし、全国各地にさまざまなタイプの物件を所有することは例えば債務が大きくなったとしてもリスクヘッジになります。

 

1棟だけしか所有していない人は、その1棟に何かあった場合総崩れになります。しかし、10棟所有している人は仮にその内1棟に何かがあったとしても、それだけで総崩れすることはありません。まさに規模の経済ということです。

 

ということで、資産規模拡大には現金をあまり使わないで資産を構築していく。この技を磨いていくことが近道なのかなと最近考えるようになっています。

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