みなさんおはようございます。

昨日は、忘年会のためのダンスの練習でしたが、
なんと仕事後に2時間、しかも、会社の終業時間が17:30にも
関わらず、わざわざ人事部に申請して、1時間退社時間を前倒ししての、
2時間です。笑中国人で、ここまで忘年会の為にするのかと聞いてみたら、
いや、それはやりすぎと回答が。笑おそらく、うちの部長の中国人が
相当気合入っているというよりも、そういうの好きなんだなーとダンスの
練習を見ながら思っていた昨日でした。

今日のタイトルの件ですが、これから不動産投資を始める方には是非
聞いていただきたい話題です。

ここでいう特殊な賃貸需要とは何か?
それをお伝えする前にまずは、一般的な賃貸需要がなんぞや
ということについてお話ししたいと思います。

これは、一般の人がどういうところに住みたいか?
ということを考えれば分かると思いますが、
・駅近
・都心
・坂が少ない
・住宅の周りに飲食店、商店が多くあり、便利
・築浅物件

等、色々あると思います。
しかし、これに反している条件であっても、
賃貸需要がある物件って結構あったりします。

例えば、駅から徒歩30分の距離がある物件があったとします。
一般的に考えたら、賃貸需要は低いので、満室にするのは
難しいと思いますよね?

でも、そういう物件でもいつも満室という物件があったりします。
なぜか?

それは、近くに大きな工場があって、工場の作業員にとっては、
うってつけの場所である、または、近くに大きな大学があって、
大学生にとってはうってつけの場所である。

これらを、特殊な賃貸需要と僕は呼んでいます。

でも、今の日本の状況を考えると、こういった特殊な賃貸需要で
成り立っている不動産は危険だと僕は思っています。

なぜなら、人口減少、工場の海外化の促進、こういったことは
既に現在でも発生していますが、今後、こういったことがさらに加速し、
そういった特殊な賃貸需要がいきなりなくなるという事態が発生するかもしれないからです。
誰もが知っているような大きな大学であれば、リスクは低いですが、
誰も知らないような私立大学は特に今後危険です。

ですので、みなさん「満室」という言葉には騙されないでください。
満室であっても、なぜ今そのマンションは満室なのか?それが将来的にも続くのか?
それとも、上記のような特殊需要ゆえ、いつきれてもおかしくない状況か?

また、こういった物件は、条件面ではあまりよろしくないので、
利回りが高い物件が多いのが事実です。それも、上記のような考え方を進め、
最終的に決断していただければと思います。

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