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昨年は体調が悪かった年始ですが、今年は快調です。

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少なくとも見に行く物件を自動的に選定していくためのシートを作成中ということはこのブログでも共有させていただきましたが、先日第1版が完成しました。他に2つの参考にすべきシートがあったのですが、それらを基に作成しました。

 

このシートで売却予定時及び売却時に想定している売却物件表面利回りを入れると、保有期間トータルのネットキャッシュフロー及び売却時に発生または享受できるキャッシュフローを算出することが出来ます。

 

そして、そこから投資時に発生したキャッシュアウトを差し引き、結果的に残ったものが、その投資をしたことによって儲かったお金になります。それがプラスであれば投資をする価値がある、マイナスであれば投資をすることによってマイナスになる可能性が高いので、投資はしないという判断をすることが出来ます。

 

しかし、家賃下落率、空室室、売却予定時期、売却時の売却物件の表面利回り等は予測で数値を入れることになります。これらの数値を厳しくするのか?それとも甘めに設定するのかでも結果は大分変ってきます。従って、全てを自動化することというのは難しく、一定の投資家としての予想は含んでいく必要があります。

 

ただ、やっぱりこういうシートが1つあると楽です。

ギリギリの案件に関しては投資可否の判断は個人により分かれてきますが、全く論外の物件はすぐにはじくことが出来ます。また、表面利回りが明らかに操作されている物件も見抜くことが容易になります。

 

しばらくはこのシートに物件情報を打ち込み情報をとっていきます。まさに物件リサーチです。そうすると、集中してみていくというエリアに関してはある程度の相場観は養われてきます。

 

イメージとしては海外投資家に売却する不動産の基準は若干緩めに、自分で投資しようと考える物件に関しては基準を厳しくしていこうと考えています。だからといって、海外投資家に赤字をもたせるようなことはさせません。もし取引が決まった場合は、彼らとの付き合いは長くなります。社会的使命もある業務だと思っているので、そこはWIN-WINでやりたいです。

 

成約があるかどうかはやってみないと分かりませんが、少なくとも投資家として勉強になることは多くあると思います。海外投資家に会うために海外に行かなければならない、海外投資家のアテンドをしなければならないという労務やコストがかかる場合はその都度考えていきます。

 

来年はなんとか1つ取引を決めたいです。

そして、投資家としての準備を来年中に整え、再来年に投資実行というのが今のところのプランです。

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