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皆さんおはようございます。

 

今日は物件調査の手順及びポイントについてお話ししたいと思います。

早速お話ししたいと思います。

 

最初のスクリーニングから物件チェックまでの流れ

マイソクスクリーニング

  1. 収益力のチェック
  2. 郊外の物件・・・売却価格の1%で毎月賃貸に出せるかをチェック(利回り12%)

    都心の物件・・・上記8掛けで毎月賃貸に出せるかをチェック(利回り10%)

    Ex. 売買価格9,800万円であれば、毎月98万円の8掛け(≒80万円)で貸し出せるかチェックする。

     

    注意点:利回りのもとになっている家賃が適正家賃かどうか、地場の不動産屋等に確認を必ずするようにする。売却される理由も必ず聞くようにする。

     

  3. 担保力のチェック
  4. まず、再建築不可、接道不良、借地権、市街化調整区域など、担保設定ができない物件をそもそもNG.

    積算評価を行う

    売買価格に対して何割あるかを見る

    (何割あれば合格、ということではなく、地域ごとに物件同士の優劣を比較するため)

     

  5. 稼働力(エリアマーケティング、空室率、需給のチェック)

 

土地評価をする

路線価を調べる

「財産評価基準書」 www.rosenka.nta.go.jp

 

上記URLにアクセスをして路線価を調べる。しかし、路線価HPは「何丁目」までの分類しかなく、番地についての地図の区分が表示されていないため、該当する住所を発見するため、住宅地図との比較を行う。参考にする住宅地図は以下。

 

・ヤフー地図 http://map.yahoo.co.jp/

・Googleマップ http://maps.google.co.jp/

 

その後、路線価図と、住宅地図を比較して、物件の位置を特定。

そして、路線価と土地の面積を掛け算する(積算する)

区分所有の場合は、土地所有権の割合を調べ、全体の評価額から案分する。

(しかし、区分所有の場合は、実際はもっと低い可能性が高い)

 

建物の評価をする

建物の積算評価を計算する。

以下の数字を目安に建物の積算評価額を計算

 

SRC、RC 200千円/㎡ × (47-経過年数)/47年

重量鉄骨   180千円/㎡ × (34-経過年数)/34年

木造       150千円/㎡ × (22-経過年数)/22年

軽量鉄骨   150千円/㎡ × (19-経過年数)/19年

 

注意点①:違法建築物件(建蔽率や容積率をオーバーして建築されている物件)は評価対象外になる可能性があり。

 

注意点②:建物の「確認済証」「検査済証」がない場合、評価減ないし融資不可となることが多くある。

 

稼働力(物件の立地力、エリアマーケティングの調査)

人口流入超・流出超の支店

人口の減少が続くエリアよりも、人口の増加が続くエリアを狙う。

具体的には以下データを参照。

・総務省統計局データ(都道府県別)

・市町村のHPに発表されている人口推移、世帯数推移のデータ(人口より世帯数重視で見る)

・駅別乗降客数(5万人以上が目役)

・新聞に発表される資料(年に1回くらい発表される人口動態など)

間取りの人気度についての調査

間取りごとの募集物件(空室物件数)を調査する

(借りる側として検索する)

分母を調べるために区などが出している世帯数を参考にする。

流動数の参考のために半年間の世帯数変化を見る。

近隣の商業施設や公共施設から需要を読み解く

世帯対象とそれが求めている施設があるか。

(ex. 小学校、中学校、高校があるのであれば、必然的に3LDK~4LDKが想定される間取り等々の想定)

敷金・礼金の設定を見る

敷金・礼金の設定が2・2であれば、大家優位。

1・1であれば普通。0・0であれば、競争が激しい地域。

地元の不動産屋さん(賃貸仲介業者)にヒアリングを行う。

間違いない方法。必ずヒアリングは行う。

統計データを見る

都心のオフィス物件であれば、「生駒データサービス」「三鬼商事」といったオフィスビル賃貸専門会社が空室率データを公開している。

 

地元不動産屋に必要情報を伝える

地元不動産屋を回る際は必ず以下の情報は伝えるようにする。

 

・どんな物件を?

・いつまでに購入したいのか?

・そのための資金はどのように用意するのか?(現金と融資の割合)

・自分はどのような人間なのか?(住所氏名、連絡先)

・購入する資金力、資金計画はあるのか?(勤務先、勤続年数、年収、預金など)

 

このような情報を伝えることにより、真剣さをアピールすることが可能。

 

あと、不動産屋とはFAXで情報をやり取りすることが多いので、

インターネットFAXがあると便利。主なものは以下。

 

・D-FAX www.d-fax.ne.jp 登録料2,625円 利用料無料 受信のみ

・FAXCAST www.faxcast.ne.jp 送信 525円/月 受信2,415円/月

・FAXIMO faximo.jp 送信・受信とも987円/月

 

チェックリストに基づいて物件のレベルをチェック

別紙1「収益物件チェックシート」に基づいて物件をA,B、Cで評価。

 

なお、収益物件チェックシートについては、また後日お伝えしますね。

上記で主な流れは分かっていただけたかと思います。

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