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物件購入の時に皆さんどういった要素を考慮しますか?

人によって利回り重視の方もいれば、融資が出やすい積算評価を重視する方もいるかもしれません。僕はと言えば、一番重要視するのは事業性です。

 

事業性とは購入後にいかに安定的に運用できる物件かどうかということです。

いわゆる稼働率が高い物件かどうかということになります。

 

今日のタイトルでいう3要素は、、事業性の3つです。

この3つのバランスを考えて僕は物件を購入します。

 

全ての要素が高いものがあればよいのですが、3要素全て揃っているということは稀です。

従って、この3要素の中で何を重視するかはあらかじめ決めておくべきだと個人的には考えています。

 

事業性と積算評価を求めることは出来るでしょう。また収益還元評価と事業性を求めることも出来るかもしれません。でも、積算評価も高くて、収益還元評価も高くて、かつ、事業性も高いなんてお宝物件は早々出てきません。特に今の物件高騰している時期では・・・

 

そして、またまた難しいのが事業性の評価です。

これはどんな大手企業であっても、投資先の企業やプロジェクトの将来性を見積もることが完ぺきに予測することがかなり難しいことと同じように、難しいことです。

 

一般的には最寄り駅の1日乗降者数、その地域の間取り広さ別の供給住宅数の状況、敷金礼金の金額、仲介業者に支払うADの金額等々を総合的に勘案して、個人的に調査していきます。でも、完全な回答はなく、見解は人それぞれです。

 

この事業性の目利き力がある方は不動産投資での失敗確率を大幅に下げることが出来ます

どんなに利回りが低くても、毎期安定的に黒字キャッシュフローを積み上げていくことが出来れば自己破産することはありません。

 

そういった意味で地方の物件は難易度が高いのかなと個人的には思います。

収益還元評価や積算評価は数値上の問題だけなのですぐにはじけますが、事業性の部分はどうしても現地に行ってヒアリングをしたり、時間をかけた個人的な調査が必要になります。

 

また今はないけど、将来的に起こるイベントがある場合はそれを知っておかなければなりません。例えば、近くの大型工場が移転する予定ですとか、大学が移転するという賃貸需要に影響を及ぼすようなイベントの事です。

 

僕もまだまだこの目利き力は不足しています。

机上の論理は分かりますが、やはり、鍛えられるのは実践の場です。

準備する時期ではありますが、物件を見ることはできるので、来年から定期的に物件検索を始めて行ければと思います。

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