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今日は昨日の続きです。

昨日は賃貸可能面積と賃貸可能面積あたりの賃料にフォーカスを当ててお話ししましたが、本日は融資の際に重要となる物件担保評価の部分です。

 

どんなに収益性が優れていても銀行からの評価が出にくい物件だと、自分の手出しを多くしないと購入することが出来ません。そうなると、短期的に買い増しをしていくことは出来ず、資産規模拡大までに時間がかかります。

 

その為には物件の評価が高いものを購入し、フルローンに近い価格で融資を受けていくことも1つの戦略になります。

 

そこで、必要情報を入力すると、物件の評価である積算評価と収益還元評価のどちらも表示される数式も今回組みました。

 

物件評価は土地評価と建物評価に分けることが出来ます。

 

まずは土地評価からですが、路線価マップの相続税評価額を参照します。そこで物件が面している道路沿いの価格を確認し、それに土地面積をかければ土地の基本評価額を算出することが可能です。

 

次にその基本評価に対する掛け目の目安を算定します。

掛け目になり得る項目としては、その土地の用途地域と地形に分かれます。

 

用途地域に関しては商業地域であれば一定割合の評価プラスにします。

なぜなら、商業地域は容積率が高く、比較的自由に建物を建築することができる使い勝手胃の良い土地の為です。

 

その他、例えば、第一種、二種低層住居地域のような制限が厳しい地域は土地の使い勝手が悪いので一定割合評価を下げます。このように各用途地域ごとに評価プラスマイナスの評価表を定めておき、それに従い掛け目を試算します。

 

そして、地形に関してはこれは難しいです。中々数式にすることは出来ません。

 

ただし、絶対に評価がプラスになる正方形の地形、2路線以上に面している土地は一定割合プラスにするようにしています。

 

逆に絶対に評価がマイナスになってしまう、旗竿地、急傾斜地、北向きの土地等は一定割合マイナスにしています。これはあくまでに試算なので一定割合というのは様々な情報ソースを参考に設定しました。

 

その結果土地の評価が求められ。建物評価は定型式です。木造15万円、鉄骨造(重量)18万円、RC19万円で設定し、構造別単価 × (法定耐用年数 - 経過年数) ÷ 法定耐用年数で求められる価格が建物の積算評価です。こちらはある程度確度の高い積算評価が算出することができるでしょう。

 

収益還元についてはキャップレ―とが概算になりますが、家賃収入 ÷ キャップレートで簡単に求められます。この評価方法についてはまたの機会のお話したいと思います。

 

ということで、ご参考までにして下さい。

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