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今週は空き時間を利用して、来年の自分なりの物件選定基準を明確にするためにも、必要情報を入力すると瞬時に物件の投資可否を判断できるエクセル表を作成していました。

 

経理マンということこういう表を作成するのは好きです。

作成していく段階で不動産投資について色々と考える時間が増え、それがまた不動産投資家として成長できる機会だと改めて思いました。

 

分析表はまだ完全に完成していませんが、ある程度の骨子は仕上がりました。

あとは、実際に物件の情報を入力して、相場観を把握し、何らかの形で点数化をしたいと個人的には考えています。50点以上であれば、購入するという意味での点数です。

 

作成の中で意味あるなと個人的に感じているのは、1棟を購入する際の、1部屋当たりの平均賃貸面積と1㎡あたり賃料です。

 

健美家や楽待では、土地面積と建物延床面積、総戸数の情報はありますが、間取りの表示はありません。これって購入する際には結構重要だと個人的には考えているのですが、あえて表示していないのでは?と思います。

 

建物延べ床面積と賃貸可能面積は異なります。

なぜなら、物件のエントランス、共用廊下等、貸し出しできない部分は必ず存在するからです。そして、一般的には賃貸可能面積の建物延べ床面積に占める比率をレンタブル比と言っています。

 

このレンタブル比は、通常健美家、楽待等の情報には記載されていないので、推測でやるしかないのですが、大体75%~85%の事が多いと言われています。

 

そうすると、賃貸可能面積が試算でき、それを戸数で割ると、1部屋当たりの面積がでるため、それで大体の間取りは分かりません。しかし、1Fに広い店舗等がある場合は、それも加味して、他の部屋はより狭い部屋になるという推測をしなければなりません。

 

1Rが競合過多のエリアで、1部屋当たりの面積10㎡後半だった場合は、客付けが厳しくなるかもしれません。

 

また、それと同時に求められるのが1㎡あたりの賃料です。これは単純に総家賃収入÷賃貸可能面積で求めることが出来ます。この数値により、家賃収入が割高かどうかが判断できます。

 

1㎡あたり2,000円の家賃相場のエリアで、3,500円だった場合はかなり盛っている可能性ありです。注意して家賃が高い理由を調査すべきです。

 

と説明が長くなってしまいましたが、もう1つお伝えしたいことがあるのでそれは明日お話したいと思います。

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