物件価値の維持とコスト削減

 

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新年初仕事の週も本日で終わりますね。今年もまた時間の経過が早いような気がプンプンします。

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空室が多いからこそ、部屋のバリューアップであったり、物件のバリューアップを図っていく必要があると僕は考えています。

 

特に、僕が所有している1棟マンションは駅徒歩5分以内という立地は良いものの、3点ユニットバスということで、どちらかといえば、安めに住みたいと考えている入居者向けの部屋になるので、普通にやるとコスト削減に向かいがちです。

 

ただし、競合となる3点ユニットバスで、家賃を下げて勝負している物件も同じように考えているので、それではその物件としての存在感であったり、競合力は上がっていかないと僕は考えています。

 

今回12月に空きが出て、1月末から入居開始予定となっている部屋について、低コストでアクセントクロスをモチーフにした部屋を知り合いのリフォーム業者に施行いただいたところ、これが好評でした。コスト的には通常リフォームした場合と比べて、3万円～4万円高いだけなので、今後はこのプチデザイナーズリフォームを物件の1つの武器として、空室対策をしていこうと思っています。

 

ちなみに、この物件は24部屋の単身向けマンションで、社会人が中心に住んでいるので、1年の退去率は20%～25%と見積もっています。なので、平均的には1年で5部屋～6部屋空室になる訳なので、1件当たり4万円コストが上がると考えると、6部屋の空室換算で、年間24万円コストが増えることになります。

 

これをコストと捉えるか、投資と捉えるかの違いだと思っています。

僕は、少なくとも今から2年半以上はこの物件を保有するつもりなので、このコストの違いは投資だと考えて、物件のバリューアップを少しずつ図っていこうという方針で賃貸経営を進めていきたいと思っています。

 

やはり、家賃値下げ合戦に巻き込まれると将来が真っ暗になっていきます。

幸い、最寄り駅は開発される流れが明確になってきていますし、2駅の距離にあるアクセス駅も最近開発が進んできています。ということで、やはり、バリューアップの方向に進んでいきたいんですよね。

 

ただし、売却するタイミングで全体の市況がどうなっているかどうかは誰も予想できません。一般的にはオリンピックまでには価格が上がり、オリンピック後に価格が下落していくと言われていますが、それも実際どうなるか分かりません。

 

であれば、まず安心して賃貸経営できる＝物件の価値を上げ、空室期間や空室率を下げるということに特化して、やっていこうと思っているので、それに向けた施策をどんどん凝らしていきたいと思います。