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みなさんこんにちは。

最近、北京の空気がおかしくなってきています。
いつもは、空気がよくなる夏の時間ですが、最近冬のように空気が悪い日が続いています。。。冬に空気が悪くなるのは想定内なので、まぁまぁ耐えられるのですが、
夏まで空気が悪くなるとなると、正直厳しいです。
でも、会社の手当は、日本と距離的に近いからと言って、中々上げてくれない。
中国勤務というのは、今の状態が続けば、報われない人が増えていくような気はしています。

みなさん物件の本当の価値はいくらなのか?ということについて、疑問におもったことはありませんか?僕は、あります。実際売買されている価格が、本当の物件価値を反映しているのか?

これに関しては、それぞれ個別要因があるので、誰もがわかるような統一的な価値というのは、合ってないようなものだと思っています。

でも、最低はこれぐらいで売れるだろうと言う価格、つまり、その物件そのものの価値を計算する算式は一応存在します。今日はその算式をご紹介したいと思います。

物件の資産価値とは?
物件の資産価値とは、売買価格そのものではなく、売買価格とは異なる、建物そのものの価値と土地そのものの価値のことです。以前に、「物件価格=家賃年収÷利回り」という公式を紹介しましたが、これが「収益還元法」の簡便的な計算方法です。家賃収入という収益をベースに計算されます。

それに対して、物件の資産価値を計算する為の評価方法を、「積算評価法」と言います。不動産売買時に、「収益還元法」をベースに売買価格を算定するか、それとも「積算評価法」をベースにするかは、不動産会社によって異なります。しかし、不動産の担保評価は、通常「積算評価法」によって算出されます。

担保と言うと、今のみなさんには関係ないことのように聞こえてくるかもしれませんが、銀行から融資してもらう金額を増額するためには必要不可欠です。

そして、不動産投資を拡大していきたいのであれば、融資金額というのは1つのポイントになりますので、担保評価がどの程度になるのかということもかなり重要ということになります。

一般的には、販売価格に対して、積算評価の占める割合が大きければ、大きいほど有利な投資になります。

なぜなら、「積算評価法」で算出された価格は、物件そのものの価値であり、理論上、何かあった場合、最低でもその価値では売却することができるので、出口戦略を考えた際、安全度が増すからです。

積算評価法の計算方法
ここでは、積算評価法のおおまかな数値の算出方法について、以下ご参照ください。尚、厳密に計算したい場合は、不動産鑑定士に依頼する必要があるということはご留意ください。
1.土地の評価(路線価×面積×掛け目)を算出

2.建物の評価(新築時価格(構造ごとの新築価格)×建物延べ床面積×経年劣化)を算出

3.土地と建物の評価額を合計する。(1)+(2)

ちなみに、路線価とは、毎年1月1日付で国税庁が評価算定するものです。相続税や贈与税の計算に用いられる他、金融機関が積算評価の根拠として用いています。公示地価、基準地価に対して、8割程度と言われています。

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