みなさんこんにちは。

昨日の夜に中国に帰国し、今日から中国での生活がまた始まりました。
といっても、明日までは休みなので、それまではゆっくり休み、
あと1年中国で頑張るための、英気を養いたいと思います。しかし、北京と日本距離的には近いのですが、飛行機移動はやはり疲れますね。。。
たった、3、4時間のフライトなのに、意外と朝から既に疲れてます。

今日の話は、僕のブログでも、時に取り上げますし、他のブログ、もしくは、市販の本でも取り上げている内容ですが、この論点だけに絞って、解説したことはないなと思い、取り上げさせていただきました。

まず、稼働率というのは、不動産の優秀さを図るものだと思ってください。

ここでいう優秀な不動産とは、持っている能力を発揮できるという意味の優秀です。人間でも、あの子は、全部を力を出しきれればねぇなんて言われながらも、結局、力を発揮できず終わってしまうことってあると思います。そんなことが、不動産にも起こってしまうわけです。

例えば、不動産価格1億円、利回り10%の都心1棟マンションがあったとします。これだけ見ると、かなり良い条件ですよね、利回りが下がっている今の日本で、ここまで高い利回り、しかも都心の物件にはほぼ出会うことができません。そういう意味で、この不動産に稼ぐ能力はあります。

が、それは満室にできればの話です。

ここ忘れないでください。

この利回り10%という数値は、満室経営が出来れば、10%ですよという意味ということは忘れないでください。

つまり、どんなに、利回りが高くても、その能力を生かせず、実は、利回りが10%より低くても、より優秀な物件を購入しておけばよかったなんて事が発生してしまうわけです。

しかし、この物件の稼働率、購入前に全てを予想するのは難しい部分があります。

例えば、購入時は満室だったマンションをオーナーチェンジで購入したとします。この時点では、満室ですよね?だから、その後、いつ入居者が退去して、新入居者を募集するのにどれほどの時間を要するのかなんて、完全に当てることは出来ないわけです。

この部分は、具体的な市場調査に基づいたデータを参考にし、最後は自分自身の感覚になることが多いです。

ちなみに、具体的なデータとは、以下のようなものを参考にします。

人口流入超・流出超の視点

人口の現象が続くエリアよりも、人口の増加が続くエリアを狙う。
<参照先>
・市町村のHPに発表されている人口推移、世帯数推移のデータ
・総務省統計局のデータ
・駅別乗降客数(ターミナル10万人/日、新宿100万人/日、急行5万人/日)
・新聞に発表される資料

間取りの人気度についての調査

募集物件が多い間取りは競争率が高いので、購入を避けたほうが良い。

近隣の商業施設や公共施設から需要を読み解く

ショッピングモールや学校等の施設が多い方が、賃貸需要は高くなる

敷金・礼金の設定を見る。

敷金・礼金が少ないエリアは競争が激しいので、避けたほうが良い。

リーシング履歴をチェックする

「賃貸契約内容の一覧」のことです。「賃貸契約期間」、「賃料」、「入居者名」、「敷金・礼金・保証金の条件」等であったりします。

まずは、リーシング履歴を不動産仲介業者に要求して下さい。

その際に、提出を拒まれた場合、主に以下2つの理由があります。

いかがでしょうか?

上記5つが、稼働率を判断するための主な判断材料です。
ちなみに、稼働率は以下の計算式で求められます。

満室 = 部屋数 × 12ヶ月
稼働率 = 入居された部屋 × 入居月数(1年間で) / 部屋数 × 12ヶ月

つまり、入居している部屋数が多く及び期間が長ければ長いほど、稼働率は多くなります。
区分所有マンションであれば、その購入した部屋のみの稼働率を考えれば良いのですが、1棟マンションの場合は、上記のように、計算対象となる部屋数も1つでなくなるので、総合的な経営が求められます。よく1棟マンションでは、1階はワンルーム、2階はファミリー向けなんて、構造をしているものもありますが、そういった場合、それぞれのニーズに分けて、稼働率を予想しなければなりません。

ということで、稼働率を考える上では、様々なデータを考慮する必要があるということは分かっていただいたと思います。

自分で判断できないと決めつけてしまう前にまずは、上記5つのデータを集まることから始めてみまそう。それから、色々目や考えが磨かれていきます。

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