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みなさんおはようございます。

今日は久々に北京晴天です。
しかも、今週初めから患っていた扁桃炎も
ほぼ問題なくなったので、全開モードになりました。
今月は、僕の上司の日本人の方の最後の北京での月
ということで、送別会やら、業界の飲み会やらで、
どうやら忙しくなりそうです。
これも、海外にいるからこそできる経験だと思い、
楽しんでいきたいと思います。

今日は、久しぶりに、理論的なお話をしたいと思います。

良い物件に巡り合うためには、まずは不動産回りを繰り返すことが
大事だということは、以前に申し上げた通りですが、利回り等、定量的な条件を吟味した後、
条件的には問題ないと判断した場合、実際現地に行って、不動産を見に行くことになります。

その際に、どういったことに注意すべきかということについて、
今日はお話ししたいと思います。

以下が、僕が考える注意点になります。

○現地についてからのチェックポイント

  1. 駅前の環境

    例.不動産屋さんの店舗数や、混み具合をチェックする

  2. 駅から現地までの環境

    • 都会・・・駅からの徒歩距離が重要
      →都会は交通機関の利便性が重要。あとは、24時間開いているコンビニがあれば付加価値になります。
  3. 物件周辺の環境

    • 地方・・・駐車場の有無が重要
      →地方では車が足代わり。スーパーマーケットや商店街が近隣にある方が好まれる。ファミリー物件なら2台分あったほうが良い。
    • 周辺の貸家の入居率を無視してはなりません。その為に、対象物件から半径300mの距離にある賃貸マンションやアパートの入居状況を確認してみることも1つの方法です。
    • 現地の住人にヒアリングし、周辺環境を確認する方法もあります。
      →インターホンを押してこちらの名前をきちんと伝えた上で、何をしにきたのかの理由をしっかり伝え、節度ある聞き方をすれば、9割の人が答えてくれるはずです。
    • 周辺環境を熟知するためには、現地調査には平日と休日、そして昼夜を分けて行う必要があります。
  4. 物件の外観、内部をチェック


    • 1Fに食べ物屋があるのは、便利な反面、こういった火災リスクは高まる
    • 中古物件を見る時の視点
      →土地の坪単価、家賃相場を特に見る
    • 新築物件を見る時の視点
      →新築価格と中古価格の差を比べる(土地と建物の金額を分離して予想できるように)< →内装設備などについても観察(かっこいい内装があれば真似をする)

上記が主なチェックポイントになると僕は考えています。
ちなみに、不動産投資上級者の方々は、物件の内部を見ることなく、
外観だけで、不動産の価値をある程度判断してしまいます。

仮に、不動産の内部をチェックできないと不動産を購入できないということであれば、
オーナーチェンジ物件を購入することが出来ず、購入可能物件の範囲がかなり狭まります。
ただし、これは、「不動産投資上級者」ということにお気を付け下さい。

初心者の方は、やはり、内部が確認できる物件の方が、リスクが少ないかと思います。
初めでこけてしまうと、資金的にも、精神的にも、負担が大きくなり、
その後の不動産投資事業拡大に大きな影響を及ぼします。

その点で、リスクは出来る限り削った方が宜しいかと。

従って、オーナーチェンジ物件を購入する場合は、
数値的にみて、明らかに好条件である、物件内部以外の条件が、
問題ないという場合だけにしましょう。

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