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本日の話題は答えがない問題であり、難しい問題です。

不動産投資では、毎月入ってくる家賃収入によるインカムゲインと最終的な売却損益伴うキャピタルゲインの2種類があり、その合算額を最大化していくというのがゴールです。

 

その中で、いくらインカムゲインがとれていても、最終的な売却の場面で大きな損失を出してしまうと、最終的には負けだったなんてこともあり得ます。

 

ということで、いかにして出口戦略をとるかというのは不動産投資の勝ち負けを左右するわけですが、将来の相場がどうなっているかというのは100%予想できる人は存在しないため、確約することは誰もできません。

 

とはいっても、物件購入時にある程度の保有方針・売却方針は決めておくべきであり、今回はその売却戦略のメジャーな3パターンについて考えてみたいと思います。

 

精算評価が高い状態で売却

まず、積算評価が高い状態での売却です。

銀行が融資可能金額を査定する際に、その物件の積算評価までは担保することが可能ということで、最低でもその金額までは融資することがほとんどです。

 

最近は、精算評価が高くても、物件の収益性や立地が悪く、融資をしないという金融機関も出始めてきたと聞いていますが、とはいっても、積算評価が高い物件は融資が出やすい=買主も融資を引きやすいということで、売却しやすいです。

 

ということで、残債が積算評価を下回るあたりからは、売却のターゲットがより広くとれるようになってきます。

 

そういった意味で、購入した時点で、積算評価の方が物件価格よりも高い物件に関しては、出口戦略を立てやすいというのがあります。

 

ただし、積算評価が高いからと言って、すべて良しということでもありません。

積算評価が高いということは、路線価が高いことを意味し、固定資産税が高くなります。

 

また、積算評価が高いということは、実勢の売買価格より路線価が高いことを意味し、そういった立地は得てして賃貸需要があまりないエリアであることが多いのが事実です。

 

ただし、売却ということに限ってみれば、積算評価 > 残債という状態になったときに、売却するというのは戦略としてはたてやすいです。

 

収益性が高い状態で売却

次に収益還元評価で物件を売却するという手法です。

銀行によっては、上記積算評価も全く見ないわけではないが、収益還元評価メインで物件評価を行ってくれるような金融機関もあります。

 

その場合は、積算評価があまり高くなくても、買主の方が融資が出る可能性も上がります。

 

ただし、この手法は積算評価で売却するという方法に比べて、再現性は高くありません。

なぜなら、収益還元評価メインで物件の評価を行っている金融機関は、積算評価メインで物件の評価を行っている金融機関より圧倒的に少なくからです。

 

これが意味するところは、積算評価が低く、収益性が高い物件を購入した場合は、売却を考えるときに、買主が使える金融機関が少なくなってしまうということ、すなわち、売却のターゲットが狭くなるということが言えます。

 

でも、相続税対策で、現金評価を圧縮したいお金持ちの方は、逆に積算評価が低い物件を現金で購入したほうが、相続税の課税標準額を下げることができるので、あえて積算評価の低い物件を喜んで購入する方もいます。

 

なので、積算評価が低い物件が全く売れないということではありません。

ターゲットは狭くなりますが、しっかりターゲットを決め、そのターゲットを顧客層として多く抱えている仲介会社に売却仲介の依頼を行えば、十分に可能性はあります。

 

最終的には長期保有できるか否か

ここまでは売却戦略についてお話ししましたが、僕は売却というのはあくまでオプションであって、基本的には長期保有しても損をしない物件であるか否かという視点でまず考えます。

 

それに加えて、5年後、10年後、現在の相場利回りで売却した場合は、どの程度売却益が出るかどうかを考えていきます。

 

投資の世界で有名なあのウォーレンバフェットも、基本的には持ち続けるということはおっしゃっていますし、僕の長年お付き合いがあるメンターの方も、基本的には長期保有していくべきということは口酸っぱくいっています。

 

一番危険なのは、売却ありきでキャッシュフローを立ててしまうことです。

例えば、毎月のキャッシュフローはマイナスだけど、5年後に大きな売却益を見込むことができるので、購入するという判断フローです。

 

先ほども申し上げたように、将来の相場がどうなるかというのは誰もわかりません。

今、その築年数、物件構造、駅徒歩距離で利回り8%で売却できても、相場が変わり、9%、10%でしか売却できなくなる可能性もあります。

 

ただ、僕の感覚的には、もって良しの物件は、売って良しになるケースが多いと考えています。やはり、保有していてキャッシュを貯めてくれる物件というのは、買う人も買いたいです。

 

ということで、僕はですが、長期保有方針を原則としておきながら、プラスで、ある程度の出口戦略はシミュレーションしたうえで、購入するようにしています。

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