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物件価格が割高か割高でないか?見分けるポイントして考えられるのは、利回り、築年数、立地の組み合わせで相場を見ていくということをやられている方はそれなりにいるのではないかと思います。

 

例えば、築年数10年で表面利回り7%、駅徒歩1分の物件が売り出されているにも関わらず、築年数30年で表面利回り6.5%、駅徒歩5分の物件があると割高に見えてしまいます。

 

でも、その物件が割高かどうか判断するためには、そもそも利回りの根拠になっている家賃収入が適正な家賃で計算されているか計算されていないかというものが分かる指標を見るべきだと個人的には考えています。

 

具体的には賃貸可能面積1㎡あたりの家賃収入です。

これを計算するためにはレンタブル比というのを定める必要があります。

 

レンタブル比というのは建物延べ床面積の内、何割を賃貸の部屋として貸し出せるか?という割合の事です。例えば、エントランスや共用廊下の面積は賃貸することはできません。そういった面積は除いた面積を賃貸可能面積と呼びます。

 

業者の方に聞くと、レンタブル比が分からない時は80%ぐらいで見積もるというケースが多いようです。従って、私の物件指数計算表についてもレンタブル比はデフォルトで80%としています。

 

そうすると建物延べ床面積×レンタブル比で賃貸可能面積を求めることが出来ます。

満室時想定家賃を賃貸可能面積割れば1㎡あたりの賃料収入になります。また、賃貸可能面積を部屋数で割れば1部屋あたりの平均㎡が分かるので、間取りもなんとなくイメージできます。

 

しかし、1階に店舗がある物件の場合は、平均を押し上げている可能性があるので、その部分も考慮して計算するようにしましょう。

 

そうして㎡あたりの賃料が分かった後、同エリアにある類似物件のSUUMO等での入居者募集の広告を見ていると大体の相場が分かり始め、購入検討物件の家賃収入が割高なのかそれとも割安なのかという感覚をつかむことができます。

 

その積み重ねをしていくと、相場観をつかむのが早くなります。

データとして過去閲覧した物件のデータを保存していき、それを蓄積していく。

それもまた1つの武器になります。投資家としても仲介業者としても、その動きは重要だと個人的には考えています。

 

ということで、来年は時間があったり物件の情報収集です。

仲介業者のフルコミ社員としての動きとも混合で進めていきたいと思います。

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