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11月も残り2週間ですね。

今日で1棟マンションを所有してから1年半になりました。

それと同時に、今月末で不動産投資を始めてから8年になります。

11月はなにかと区切りになる日が多い月ですね。

 

自主管理切り替えの件ですが、意思が固まってきました。

完全な自主管理ではなく、準管理委託、準自主管理的な管理の流れになりそうです。

 

今回、この準管理委託について、感じたことを書いていきたいと思います。

 

まず、準自主管理という言葉についてですが、あまり一般的に使われている言葉ではなく、僕が独自に使っている言葉になります。

 

管理委託は入金管理~日々のトラブル対応、解約受付、退去立会いの全てを一括で任せる形ですが、準管理は、入居者からの受付窓口や解約受付等電話対応、更新事務のみを依頼する流れになります。

 

その他の入金管理や建物管理、滞納者への対応(といっても、家賃保証会社の加入を必須にしているため、保証会社とのやり取りがメインになりますが)は自分で行うという形になります。

 

この準管理、管理会社としては、更新事務時に更新料の50%を手数料として受領することが出来ますが、月々の家賃に対して数%という、毎月の管理料は発生しないため、嫌がる会社も多くあります。

 

そこで、今日のトピックである地域性を感じたことですが、僕は24時間コールセンターを安価で提供している行徳のとある管理会社に興味を持ち、先日訪問してきたところ、行徳では、このような準管理で依頼する大家が多いとのことでした。

 

一方、僕が物件を所有している立川・国立エリアでは、更新事務だけ行うという管理形態は一般的ではなく、客付の方を頑張っていただける業者数社に連絡をしてたところ、断る業者が多くありました。

 

これは地域性なのかなと思います。

 

行徳というエリアは地主系大家が多いエリアであり、立川・国立エリアはサラリーマン大家が多いエリアなんだろうなと勝手に仮説をたてています。

 

サラリーマン大家は僕のように準管理や自主管理にする方は少ないでしょうから、ゆえに管理会社もそのような需要がないため、対応する体制が整っていないのかなと。

 

ただその中でも、僕が物件を所有しているエリアで、準管理委託を受けて下さる業者は数社ありました。その業者の方は僕がマイソクをいつも配っていた業者ですし、何より物件から近くに位置する地場の業者になるので、あえて行徳の業者に任せる意味は薄く、物件近くの業者にお願いさせていただこうと思います。

 

やっと、体制が整ってきました。あとは家賃保証の代位弁済についてどこまでフォローしていただけるか確認した上で、今の管理会社には解約通知を出し、来年の早いタイミングで切り替えを行いたいと思います。

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