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物件情報を紹介している業者は、満室稼働中の物件を売り物件として出すことが多いです。それは投資家としては最初からキャッシュフローが出る物件を好むということを分かっているからこそやっていることなのですが、いつも満室の物件ばかり出してくる業者は少し疑ってかかるのも良いとは思います。

 

よく聞くのが、サクラです。

物件を紹介してきた業者の知り合いにその業者がお金を支払い、一時的にその部屋に住んでもらうというバイトです。

 

それを見抜くのは難しく、熟練の大家さんでも騙される方はいます。

 

ということで、今日は不動産業者に会ったら、まず疑うという一例のお話をしたいと思います。

 

良いレントロールを一時的に作り出すことは可能

区分所有マンション1戸であれば、対象となる部屋が1部屋しかないので、今住んでいる方の賃貸借契約書を確認することによって、入居者の実在性、また上記でもうしあげたようなサクラか否かということを判断することができます。

 

しかし、1棟マンションですと、規模が大きくなればなるほど部屋数が多くなり、個別の賃貸借契約書を購入するまでに全部確認するというのは難しく、聞けても、入居者の年齢・年収、入居期間や家賃ぐらいの定量情報です。

 

そうなると、業者が上記のようなサクラを使って、一時的に満室または、賃料アップをしている可能性も0ではないということは知った上で、物件の購入可否を見た方が宜しいかと思います。

 

ただ、原則としては今満室かどうかということではなく、購入後仮に空室になったとしても、自分の力でしっかり賃貸経営ができるかどうかという目線で考えて購入可否を検討してみるようにしましょう。

 

業者から出てくるシミュレーションはあくまで参考であり、購入後に仮にそのシミュレーションとブレたとしても、瑕疵担保の責任で問うことは非常に難しいので、シミュレーションはあくまで参考として位置づけ、決してその通りになると思ってはいけません。

 

僕が以前経験したこととしては、共用電気の電気料金を1か月1万円ちょっとでシミュレーションをかけていたのですが、実際に所有した後の初めての電気料金が3万円ちかくとなり、ビビりました。さすがに初月からこれはないでしょうと売主業者にたたみかけ、多少の謝罪金は支払われましたが、これは異例だと思います。

 

おそらく、こういった状況になったときは、シミュレーションはあくまでシミュレーションと主張し、何も対応しない業者が多いので、ご注意ください。

 

一斉退去したとしても、瑕疵として問うのが難しい

これは上記のシミュレーションの話と被ってしまうところがありますが、仮に入居者がサクラだったとしても、それを立証しない限りは瑕疵担保として問うことができず、おそらく保証はされないケースが多いです。

 

なので、入居者がサクラだったら保証してくれるんですか?という問いに対して、業者の立場としては、瑕疵担保を使ってくださいということを売買成立間には言うかもしれませんが、結局はその後変な主張を繰り返され、瑕疵担保などせずに終わるということが多いかと思います。

 

なので、利回りは低いから今満室だから買うといううたい文句には注意をすべきだと思います。業者は今満室であれば、将来的にも満室にできるということを暗に示しているだけだという主張してきますが、上記のように知り合いに一時的に済ませて居たり、広告費を法外に高く上げたりで、架空の満室状況を作り出すことは出来ます。

 

これは、売主がだますというより、仲介が物件を売りたいがために使う嘘なので、注意するようにしましょう。

 

トラブルになったときによく思うのですが、結局は誰も助けてくれません。

お金も支払わずに、協力的になってくれる人なんて友達以外にはいません。

 

訴訟を起こすにも弁護士費用が掛かります。無償の愛というのは実際はほぼないんだなーということはよく思います。

 

ということで、満室稼働という言葉があれば、是非疑ってかかってみてください。

慎重になりすぎるのも良くないですが、ある程度疑うという視点もまた大事です。

 

満室稼働はその疑う点の1つになりますので、注意していきましょう。

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