みなさんこんばんは。

今日は、出張で大連に来ているのですが、朝がかなり早かったので、この時間の更新になっています。

大連というと、中国で日本人が2番目に多い都市と言われていますが、北京と比べると、雰囲気、建物の発展具合やはり遅れていますね。というか、上海が発展しすぎな感じもしますが。。。

今日は、先日のブログで申し上げたように、大連にある子会社のある減損案件の資産を下見に来ました。その資産というのは、倉庫及び土地なのですが、どの会社がどういった商売をしているかというのは、知っているものの、実際現場で何が起こっているのかというのが分からないことがほとんどでしたので、かなり勉強というか、良い経験になりました。

海際にあり、コンテナがつみあがっているような場所だったのですが、行ってみると、いかに倉庫が使われていないかが分かりました。3階建ての倉庫だったのですが、1階部分は約半分しか使われていない、2階部分は全く使われていない、3階部分も事務室を除いては、ほぼ使われていないという状況でした。

明らかに減損だろうと思ったのですが、彼ら曰く、土地はまた別に考える、かつ、土地の減損というのは特別な場合を除いてはあまり発生しないというのが基本ということを言っていました。
ただ、僕たちとしては、やはり、今年度中にこの資産を減損し、来年度からのV字回復を目指しているので、上記のような事を言われるとちょっと困るわけです。

そこで、僕たちが、今年度中に資産を減損したいと考えている背景、そして、減損金額をできるだけ大きくしたいと思っている旨を話したところ、了解、できるだけ評価価値を低くできるように頑張ってみる的な事を言われました。

その後、大連の経理部長に、お金を多く出せば、評価額を操作することって可能なのか?ということを聞いてみたら、可能と言えば可能、でも、それができるのは常識的な範囲内であって、あまりにも実際の評価額とかけ離れている場合は、不可能という答えが返ってきました。

しかも、中国の不動産評価査定料の仕組みが若干面白かったりします。
日本であれば、こういった不動産査定料というのは、定額なことが多いですよね?もしくは、不動産屋は仲介手数料で稼ぎたいわけですから、無料で査定を行う会社もあるかもしれません。

しかし、中国では、評価額が大きければ大きい程、査定料が高くなるという仕組みになっているそうです。それは、中国では、売買ゲームで利益を得ている人が多い為、評価額が大きければ大きい程、儲けが大きくなるだろう、だから、その儲けが大きければ大きい程、鑑定士にも還元すべし。といった考えがあるそうです。
なるほどなーと思いました。

そういった仕組みになっていることは知っていたのですが、いまいち、なぜ?というのが把握しきれていなかったので。やっぱり、現場に行って、現地の人と話すっていうのは大事ですね。改めて実感しました。

ということで、今日の現地見学は無事終わりました。今後は、具体的な査定額の算出、中国の会計基準にのっとた形での減損手続をすすめるという流れになっていきますが、不動産投資にもつながる部分があると思いますので、また新しいことがあれば、可能な範囲で共有させていただきますね。

明日は、今日聞いた大連の不動産市況の状況についてお話ししたいと思います。
楽しみにしててくださいね!

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