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賃貸経営だけをしていれば、家賃収入しか入らないのですが、家賃収入は免税となっています。ということで、大家は免税事業者の方が多く、消費税とはあまり関わりがない方が多いのが事実ですが、この消費税が賃貸経営に大きな影響をおよぼします。

 

今日のタイトルである消費税還付というのが賃貸経営に大きな影響を及ぼすのですが、簡単に言えば、預かっている消費税と支払っている消費税を比べて支払っている消費税の方が多ければ、国からその差額分返還してもらうことが出来るということです。

 

普段の生活をしていると、消費税の金額自体はそこまで大きな金額にはならないことが多く、あまりピンと来ないかもしれませんが、こと不動産について考えると消費税は大きな金額になります。

 

不動産は大きく土地と不動産に分かれますが、土地は不課税です。一方、建物は課税対象となります。ということで、建物を購入すると消費税を支払っていることになるのですが、一方、家賃収入は非課税なので、建物に対して支払った消費税のみが発生します。その消費税を還付するというのが消費税還付スキームです。

 

しかし、大家は何もしなければ基本は免税事業者です。つまり、消費税を管理する必要のない事業者です。でも、この建物を購入した時だけ課税事業者の届け出を行い、建物に関する消費税を還付してもらった後に、再び免税事業者に戻るということをやられてしまうと、国としては税収が減少してしまうため、この部分については色々と規制がかけられ始めています。

 

その詳細な内容については、インターネットでお調べいただければ分かるのでそちらの方を見ていただきたいのですが、今の規制では以下2つの要件を満たすことが、条件です。

 

  1. 還付年度の課税売上割合=消費税還付割合
  2. 還付年度から3年間の課税売上割合を50%以上にする

 

1を満たすには、建物を購入した年度は決算期の変更を行い、課税売上割合を100%にするというのが方法のようです。つまり、9月に不動産を購入したら、9月には非課税売上である家賃収入は発生させず、不動産購入だけで決算期を変更、つまり実質1か月で決算を締める。という届出を出します。

 

2に関しては、家賃収入は非課税なので、課税売上を増やす必要があります。

3年間の合計なので、少なくとも3年間の家賃収入以上の課税売上割合を積む費用があるのですが、その方法としてよく用いられているのが金地金の売買です。

 

今日は手法のエッセンスのみお伝えしましたが、

ご参考までにしてください。

 

また、この方法はかなり恣意的なこともあり、いつか国の規制が更に追加される恐れがあります。ずっと使える手法とは思わない方が賢明だと個人的には考えています。

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