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先日久しぶりに不動産投資をしている仲間と話をしました。

全員既に家賃収入を享受している30代前半のサラリーマン大家の方々です。

 

その中で1棟マンションを所有している方がいたのですが、

どうやら通常の住居以外の用途で貸し出している部屋もあるそうです。

 

ここで1点ご注意いただきたいのが、消費税がかかるかかからないかなんです。

通常の家賃収入というのは、住居として貸し出している対価として入ってくるものがほとんどだと思います。

 

住居は生活をするうえで絶対に必要となるもので、これに対して消費税を課すると国民の生活を苦しくすることにつながるという精神の元、住居として家賃は消費税が免除されています。

 

ということで、家賃をもらっている大家も住居として貸し出している限りは消費税が免税されている売り上げがほとんどであり、消費税について考えることはほとんどありません。

 

しかし、注意しなければいけないのが、事務所として貸し出すよう、事業用の用途として部屋を貸し出す場合です。この場合は、国が特別に免税と認めている住居用としての性質がないことから、普通に消費税が課されます。

 

そして、この課税売上が1,000万円を超えると2年後の年より消費税の申告をしなければならないことになっています。大家さんの中には家賃収入であれば、部屋の用途がビジネスであっても全て免税と勘違いしている方が多いのでそれはご注意ください。

 

事務所として賃貸借契約を結ぶときにはその旨が記載された形で賃貸借契約が結ばれることがほとんどだと思います。その場合は、課税売上になるということは是非覚えておいてください。

 

無論、課税売上が1,000万円に届かない規模であれば、課税事業者にはならないので、面倒な消費税の管理はする必要があります。

 

ちなみに、消費税課税事業者となった場合、課税売上が5,000万円以下であれば、簡易課税制度というのを選択適用することが出来ます。これは通常であれば、取引ごとに仮払消費税と仮受消費税を管理しなければいけないのを、仮払消費税に関してはみなし仕入れ率を適用して、簡易的に仮払消費税を計算するというものです。

 

ちなみに賃貸業はみなし仕入率が50%となっており、普通に消費税を計算してケースと比べて、得することが多いので、みなし仕入率を適用した方が良いと思われます。

 

ということで、家賃収入のすべてが免税売上ではないということは是非頭の片隅にでも入れておいてくださいね。

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