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みなさんおはようございます。

最近、会社の方が年度決算前ということで、
経理部がざわつき始めてきています。

特に、管理のトップの方の事を申し上げているのですが、
全社の決算、そして、中国ブロックの決算の状況を見て、
今年は余裕があるから損を出していいだとか、今年は
ちょっと余裕がないからなるべく利益を多く出す会計方針にして欲しい
だとかいうことを話すわけです。

今年はたまたま、損を出すか出さないかという案件に僕が関わっている為、
そういう生の話が聞けます。若い時から、こういった、経営の根幹に携われるのは、
職能部署の良い点ですよね。

昨日、日本で不動産の管理をお願いしている方から、電話がありました。
いつもは、僕から電話しているし、そもそも忙しい方なので、よほどの事がない限り
電話をしてくることはないのですが、昨日は着信がありました。

「なんか嫌な予感がするな・・・」と思って電話に出たところ、
いきなり。「実は悪いニュースがありまして」という出だし。やっぱりといった感じです。

内容は、家賃の値下げを要求されたとのことでした。
しかも、5つ所有している物件のうち、2つの物件からです。

それに加え、3月末で退去する事なっている物件もあるので、正直結構なインパクトです。
家賃値下げの具体的な内容は以下の通りでした。

まず、一方は東京の用賀に所有している物件なんですが、
もともと家賃が142,220円だったものを1万円減額してほしいと依頼があったらしいです。
そこを、頑張って交渉していただいて、管理費の分だけ減額しましょうということになり、
結局は、7,770円を下げ、4月の家賃から135,000円になりました。

そして、もう一方の物件は鎌田区上池台にあるのですが、もっとえげつないです。
元々の家賃は155,800円の物件だったのですが、なんといきなり3万円減額してほしいとのこと。

用賀の物件は、確かに周辺相場の家賃と比べても高めだったので、しょうがないなと思えたのですが、上池台に関しては、周辺相場を考えてもせいぜい15,000円程度の減額を想定していたので、驚きました。

しかし、神奈川新丸子に所有している物件が4月から空室になる中で、
もう一つ空きが同時に出ると、大変厳しくなるので、ここも交渉していただいて、
結局23,800円減額をして、話がまとまったようです。

従って、最終的な家賃は132,000円になりました。
合計すると、入金手数料が減少する部分も含め、
ちょうど30,000円程度でしょうか。。。

元々満室経営の状態で最終的な手取りが15万円の
経営をしていたので、20%程度減少したことになります。
しかし、その中でも黒字ではあります。

家賃の増減は、自分の努力で多少は増額できます。
立地に対しては、絶対的な自信を持って不動産投資をしているので、
帰国後、そこらへんの経営再建に取り組みたいと思っています。

しかし、消費税増税というの怖いですね。
おそらく、今回の家賃値下げの要求は、4月から消費税が8%になるということに
起因しているかと思われます。

生活費が上がる、給料はそこまで上がらない、という状況の中、
大きな固定費である、家賃を下げようという結論に至ったんでしょう。
経営というのは、時に予想しないことが起きます。

ただ、一番大事な事は、そこで、どういった対策をするのであって、
意気消沈していては、なにも良くなりません。

不動産投資と言えども、予想外の事態は良く起こりますし、
売上である家賃が安定的に入ってくるわけではありません。
他のビジネスと比べ、比較的に安定しているということは言えますが、
安定して、今の家賃を受け取る、もしくは、より高い家賃を受け取るには、
やはりある程度の努力が必要です。

昨日の出来事は、そんな大事な事を教えてくれました。
こういった厳しい時期を、悪い時期と捉えるのではなく、
より良い経営をしていくために、何かを変える必要があるという
気付きを与えてくれた出来事として、引き続き経営をしていきたいと思います。

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