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もうすぎで年度の決算公表です。本業の繁忙期から完全開放も間近です。

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今回の1棟マンション購入で、合同会社の設立しての融資となったため、今後はこの法人をメインに融資を伸ばしていきたいと思います。ただし、決算1期目のまだ何の実績もない法人なので、中長期でどのように法人を育てていくのか?という視点の方が短期的な視点よりも重要だと考えています。

 

TKCの法人格付けシステムによると、様々な視点から法人の格付けが決まっています。

一般的には、自己資本比率が高い方が財務健全性が高いということで、格付けが高くなるということは、誰でもわかると思いますが、意外と年商、自己資本金額といった、時間経過に伴って伸びていく数値も評価の対象になるようです。

 

年商は不動産賃貸業をメインで営んでいる法人であれば、ほぼほぼイコール家賃収入かと思います。この家賃収入を伸ばすためには、既存の入居者の家賃アップを図ることが挙げられますが、それ以上に結果が出やすいのが、新規物件の購入です。ただし、ほとんどのケースで、借入が発生するかと思いますので、規模拡大をすると、自己資本比率はどうしても下がってしまいます。

 

そして、自己資本金額を上げるには、個人か法人への出資金額を増やし、資本金を厚くするという方法もありますが、メインは利益を積み上げることによって、利益剰余金を厚くしていくことによって、法人の安定性を上げることです。

 

不動産賃貸業では、家賃収入から経費や支払利息、減価償却費を差し引いた税引前利益から税金を引いた金額が最終的な当期純利益になり、これが会計上は剰余金として留保されます。

 

売上を最大限にし、費用を最小限にしていくことは、間違いない方法です。

 

でも、不動産賃貸業は、大きな利益を短期間で計上することが難しい事業です。

その法人の自己資本比率や剰余金を短期間に上げる方法としては売却益を出して保有不動産を売ることです。この事によって、資産は減りますが、同時に債務も減り、自己資本比率はあがります。また売却益が発生するのであれば、剰余金が増えるので、これまた自己資本が厚くなります。

 

しかし、難しいところが、売却しすぎると、企業の成長性がなくなり、将来性という意味では格付けが下がってしまうことです。そういった意味で、不動産賃貸業だけで短期間で法人を育てるのは難易度が高いと思います。まさにコツコツと着実に育てていくということが王道なんだと思います。

 

まだまだスタディ中ですが、こういった大きな視点でのスタディを続けながらも、まずは目の前にある保有物件の純利益最大化に努めていきたいと思います。

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