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今、税務調査対応、手付持ち逃げ対応、新規案件対応で、右往左往していますが、それぞれ仕上がりつつあります。こういったプロジェクトものは、その時でないと経験を積めないものも多くあるので、何事も勉強だと思い、また不動産投資家としてまた一段成長するために必要なことと考えて、進めています。

 

その中で、今回税務調査にかかった論点というのは未だに分かっていません。おそらく、それは税務調査の当日に言われるのだと思いますが、僕はおそらく民泊収益が一番の論点ポイントだと思っています。でないと、僕の個人としての収益規模で税務調査に入られるということは可能性的にはほぼないので。

 

ということで、今回色々と準備を進めていて、気づいた点を挙げていきたいと思います。

 

証票管理について

僕はもともと経理マンということも有り、こういった税務調査にも対応できるような収益管理の表は作成してきたつもりです。現に、このように調査に入られることが分かって、そこまで時間をかけずに、資料関係を準備できています。

 

ただし、一点注意が必要なのが、支払証憑の管理についてです。

この部分は、一番の論点になりやすいと思いますが、僕は他の2名の共同経営者とともに、運営をしていたので、物理的に1つのファイルでハードコピーで支払証憑を管理するのが難しいという状況にありました。

 

ということで、Dropboxという共通のサーバーを通じて、支払証憑は保管していたのですが、データとしての保管で認められるのか否かはまず論点です。ハードコピーで保管してくださいと言われればそれまでですが、担当の税理士の方には、データで送付し、サンプリングチェックで引っかかった内容についてだけ、印刷をお見せするというスタイルでしかできないと思っています。

 

証票自体はそろっているので、内容を説明することはできまし、自分が間違った数値を入力していないことに対しては自信がありますが、100MBぐらいあるデータ量の証票エビデンスを全部コピーして、ファイルで保管しろと言われると、僕が今住んでいるスペースでは不可になります。

 

ただ、dropboxというサーバーに保管していれば、消えることはないので、証明は出来ると考えており、これは当日の話し合いになってしまいますが、状況を理解してもらうしかないと思います。

 

初期投資の考え方

あと、初期投資の考え方です。

そもそも、民泊収益について、まじめに確定申告をしていた人の方が少ないと僕は思っています。

 

僕としては、契約時の礼金や保険関係の費用、家具家電の費用等々、民泊の部屋をセッティングするまでに発生した費用を初期費用と考えています。そして、それらの投資を回収するまでは、実質赤字のため、申告はせず、それらの投資の回収が終わったら、申告をするという形式にしていました。

 

この考えが間違っていると言われると、色々と計算が狂います。

 

そもそも、僕たちが民泊を始めた2015年時点では、民泊はどの所得で申告すべきか?というのが明確にされていませんでした。そういった意味では、不動産所得のマイナスとして申告することもできたわけですが、それはやりませんでした。

 

なので、初期投資時に赤字をしなかった分、初期投資回収までは所得の申告はしないということは完全に間違っているわけではないと考えています。

 

僕が思うに、税務官にとって一番ダメなのは、全く申告していなかったということです。

例えば、そもそも数値を全く管理していない。自分がどの程度儲かっているのか?全く管理されていない=所得が全て漏れているという非常にまずい状況。

 

この場合は、税務調査にて追及を受けることは間違いないと思います。

ただ、今回の場合は、考え方の相違だと思います。申告タイミングをどの時期に置くのか?総額では申告する所得としては同じだが、どのタイミングで?というのは、会計でもよくあることです。ここは話し合いが必要だと思います。

 

所得の種類

最後に、これは上記でも取り上げましたが、所得の種類です。

昨年の申告前に税務通信という資料を拝見しましたが、そこまで、雑所得、不動産所得、事業所得としての可能性があると、民泊関連の所得申告について記載がありました。

 

まだその時点では、どの所得で申告すべきかということついて、様々な見解があり、僕は不動産所得として合算しました。その年の、通常の賃貸経営での不動産所得はマイナスだったので、合算すると多少の税金を支払う程度で済んだという事実はあります。

 

この部分について、民泊収益は雑所得なので、雑所得で申告しなさいと言われれば、それはそれで申告の所得がまた異なっていきます。例えば、通常の賃貸経営であったり、記事投稿料であったり、明らかに所得の種類が分けられるものはこのような議論の余地はありません。

 

しかし、民泊に関しては明確に定められているという訳ではないので、ここも議論になるとは思っています。

 

とはいえ、今僕ができるのは、証憑書類や計算根拠をしっかりそろえておくことです。やるべきことはやって対応をしていきたいと思います。

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