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民泊新法がとうとう今年6月に施行開始になりますが、その前に届け出を出すようにAirbnbからは通知が先日来ています。

 

今回の新法施行によって、ホストとして一番痛いのは営業日数が180日に限定されるという点です。これが今年の1月から適用になるのか?それとも今年の6月から適用になるかで大分異なります。6月から適用になるということであれば、5月までの日数はカウントされないので、今年いっぱいは届け出を出せばフルで運用することが可能です。

 

しかし、今年1月からとなると、5月までの宿泊日数もカウントされてしまうので、今年いっぱいの営業は厳しくなるわけです。

 

いずれにしても、民泊は来年の上期ぐらいまでかなと個人的には思っていますし、それが大方の意見です。なので、今のうちに出来る限り利益を吸収し、自己資金を厚くするというマインドで動いています。

 

この民泊からは予想以上に利益を上げることが出来ました。

既に投資資金の2倍を回収しており、来年の上半期まで運用できるのであれば、投資資金3倍回収という数値も見えてきます。

 

しかし、現在運用している3部屋の内、1部屋は定期借家で安く借りれていましたが、契約期間の3年が切れる今年9月のタイミングで解約通知が先日出されました。この部屋はメインとなる部屋だったので、それ以降は収益ががくんと落ち、残った2部屋で細々と運用していくという感じになるかと思います。

 

そこで今考えているのが、簡易宿泊所の免許を取得した物件で正々堂々とプチホテル運営をするという路線です。最近様々な業者と会っているという話はしましたが、その中でこの簡易宿泊所免許付き物件の提案をしてくれた会社がありました。

 

まだ検討中ですが、僕には今までの民泊運営ノウハウとお世話になっている民泊管理代行会社との付き合いも続いているので、サブリースに頼ることなく、実際どの程度キャッシュが残るのか?という現実的な予測をすることが可能です。

 

その試算によると、都内某アクセス駅の隣駅徒歩5分内の物件で、表面利回り11%程度、実質利回り8%で回せそうなのです。この好立地で、この利回りは簡易宿泊所や旅館業法をとった物件しかできません。

 

とはいえ、リスクはあります。

ローンは30年オーバーで組むため、キャッシュフローは出ます。

ただ、そんなに長く出来るのか?今は観光立国になりつつあるが、日本がどうなるかなんて、分からず、住居として貸し出すのと比べ、そこら辺はリスクです。

 

金額は1億円以下なので、リスクは限定的ではあります。

最悪、今の家賃収入から上がる、手残りCFで支払える返済額なので。

 

ということで、この話はまた進捗があり次第、アップさせていただきます。

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