最近、12月より民泊を始めた友人より民泊の運営が上手くいっているという連絡がありました。予約も結構入ってきたということで、今後は清掃に関しては外部委託しようと考えているらしく、おすすめの業者等ないか?というのも聞かれました。

 

彼曰く、このままうまく軌道に乗っていくのであればもう1部屋新しくやろうかなと考えているとのことです。ただそれに対して、僕は注意した方が良いという話をしました。これから新たに撤退する部屋も含め、既に3部屋の撤退を経験した僕だからこそ言える話はあります。

 

ということで、利回りが良いと言われている民泊について、ネガティブな話をお伝えしたいと思います。

 

 

意外と初期投資を回収できている人は少ない

民泊は通常の不動産投資と比べると大分リスクが軽減されています。

この場合、民泊というのは自分が購入した物件で民泊運用するという形ではなく、借りた部屋を民泊に回すというサブリース形式でという前提で話をしています。

 

リスクと言えば、賃貸契約時に支払う敷金・礼金等のコスト及び家具家電類のコストです。

仮に途中で撤退になったとしても、その金額を勉強代と考えればまあいいかなと思えるぐらいのレベルでしょう、1部屋ぐらいであればですが。

 

また、民泊はかなり利回りが良いのは確かです。

僕は約150万円の投資を初期投資コストを支払いましたが、ほぼほぼ1年間で全額回収することが出来ました。実質利回り100%ということになります。不動産投資では絶対にありえない利回りですよね。

 

しかし、オーナーに無断で民泊をやっているホストは多く、近隣の住民からの苦情や管理会社へ発見される等の事を通じて、早期撤退になり、結局初期投資すら回収できずに終わるという人も少なくありません。

 

なので、色々撤退して思うのはまずは初期投資を回収してから次の部屋に進んだ方が良いということです。

 

法規制で最大稼働率が50%になる可能性

また、法規制は非常に今後の民泊運営を左右します。

9月ごろに発表されるという話になっていますが、今のところ議論されているのが、民泊の年間営業可能日数です。

 

日本旅館業法関係者からは90日にしろ、60日にしろという出来る限り短い日数の意見が出ているらしいのですが、外国人旅行者増加の促進をしたい政府は、出来る限り長い日数にしようとところで意見の衝突があるようです。

 

今のところ、年間180日に落ち着きそうという記事をよく見ます。

確かに90日や、60日と比べると大分長いとは思いますが、それでも営業可能日数が1年の内50%しかないということになります。

 

そうなると180日運営したとしても、元が取れないホストが続出すること間違いなしです。

ただ、Airbnbで2つアカウントを作って、交互に同じ部屋を運営したり、違う民泊サイトで同じ部屋を運営すれば、追跡できないかもという意見はありますが、どうでしょう。

 

いずれにしろ、これもまたリスクだと思います。

 

なので、まずは地盤固めかなと。拡大は今の時期は危険だと僕は考えています。

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