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いよいよ経理マン最繁忙期の年度末決算です。気合い入れていきます。

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相変わらず週1ペースで業者開拓をしているのですが、

本当に業者によって軸となる投資手法というのは違うなーというのを感じます。

そして、収支シミュレーションの出し方も違います。

 

一般的な考えですが、リスクが高いほど、リターンが大きくなるのが投資です。

不動産投資で言えば、地方の高利回りをス〇ガ銀行融資で購入して、その後金利交渉や借り換えで金利を下げて、かなり高いCF率を実現した人もいます。

 

しかし、業者にこういう話をすると、ス〇ガ全否定の業者は、いろいろス〇ガで問題が起きている昨今、金利交渉は2年後ではなく、5年後になりつつある。また借り換えといっても、融資が締まってきているこの環境下で、借り換えなんてできるかわからない。なので、4.5%の金利が下がるという前提でス〇ガ融資で購入を進めるのは危険だということをいう方も結構います。

 

しかし、地方の高利回り物件売却をメインに行っている業者はス〇ガの融資がなければ、売却できません。地場の信金で融資アレンジができればよいのかもしれませんが、融資審査のスピードが遅く、また、アレンジに多大な労力がかかるから、楽なス〇ガで融資付けをしてきたといったところでしょう。

 

でも、どちらが正しいということはありません。

実際に、ス〇ガ融資で地方高利回り物件を購入して、金利を1%台まで下げて、かなりキャッシュが貯まっている方もいます。その逆で、借り換えや金利交渉がうまく進まず、金利4.5%のままで、かつ、入居率が想定よりも下がり、自己資金の持ち出しが出ている人もいるでしょう。

 

だからといって、賃貸需要の問題がない、都心部、駅徒歩5分以内、物件自体にも全く問題がないなんて物件は、物件価格が高くなりすぎているので、利回りが低く、仮に金利1%台で融資が組めても、月々の手残りはほぼなし、キャピタルゲインでの収益を期待することとなり、物件の流動性は高いかもしれませんが、損する可能性もこれはこれであります。

 

インカムゲインとキャピタルゲインの両方とも実現できるのが、自分で土地から仕入れで新築RCを建築という手法ですが、これはかなりお金がかかりますし、相当な労力、知識や経験も必要になってきます。

 

いずれにしても、自分の軸は持っていくべきだと、業者を周れば周るほど思うようになりました。リスクとリターンのバランスを考えながら、自分なりの軸をもって投資を進めていきたいと思います。

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