みなさんこんにちは!
今日も北京は晴れ晴れとしています。日本では当たり前のようにあった青空、こっちではたまにしかないので、そういう日はいつもよりも気持ちがスカッとします。今ある環境、環境が違うところに行くと、違う見え方をするんだなとしみじみ感じている今日の午前中です。

さて、不動産の評価というと、みなさん何を思い浮かべますか?「収益還元法」という人もいたり、「積算評価法」という人もいたりするかもしれません、もしくは、そんなの知らないという人もいるかもしれません。

まず、知らない方の為に、2つの計算方法と概念を簡単に説明しますね。

1. 収益還元法
物件価格 = 家賃年収 ÷ 利回り
簡単ですよね。収益還元法と呼ばれているのは、家賃という「収益」をベースに不動産価値を計算しているからです。

2.積算評価法
土地の評価(路線価×面積×掛け目)を算出

建物の評価(新築時価格(構造ごとの新築価格)×建物延べ床面積×経年劣化)を算出

土地と建物の評価額を合計する。(1)+(2)

こちらは、収益還元法よりも、若干複雑になっています。
土地の評価の部分で「掛け目」とありますが、これは土地の特質のことです。

例えば、整形に近いほど評価は高くなりますし、坂がないほど評価は高くなる等です。
この部分は、厳密に計算するとなると、不動産鑑定士に依頼しなければいけなくなるので、自分で計算する際には、あくまでおおざっぱでということご留意ください。この評価法では、土地と建物そのものの価値を算出しています。

計算方法を2つ紹介しましたが、売買価格として使われるのはどっちかというと、それは不動産会社によって異なります。しかし、銀行が担保評価を行う際は、「積算評価法」を使用します。なぜなら、理論上、何かあった際に、最低でも積算評価法で算出された価格で売却することはできるからです。

収益還元法は、家賃の上がり下がりによって変動します。しかも、その家賃自体も操作することが可能です。

しかし、積算評価法での評価、建物の経年劣化の部分以外、変動というのはしません。計算方法は複雑ですが、確かな価値算出法です。

そういうわけで、みなさんが、初心者で、不動産の価値が分からない、安全に不動産投資を始めたいと思っているのなら、積算評価法で不動産価値をみてみるという過程も取り入れてみてはと思います。

売買価格が積算評価法で算出された価値よりも上回っている場合は、物件を取得した瞬間に、債務金額が資産金額を上回り、債務超過になります。企業経営であれば、いつつぶれてもおかしくない状況です。そんな状況に最初から自分を追い込む必要はないと思います。
とはいえ、積算評価法が低ければ、買わない方が良いとは言い切れません。

賃貸需要があり、キャッシュフローがプラスになる勝算があるのであれば、買うべきです。
まぁ、結局は、いつも口を酸っぱくして言ってる通り、キャッシュフローがどうなるかです。
評価方法を考えるのは、あくまで、参考ということです。
ということで、評価方法について、べんきょうしたり、気をひかれたりすることはあると思いますが、まずはキャッシュフロー!それは頭に入れといてください。

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