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全ての物件を売りに出してから早1か月が経ちましたが、

大体の状況は把握できてきたというのが今の状況です。

 

築年40年超の物件は、今まで既に40年住んでいる入居者が出るまでは、

家賃収入を享受し、空室になってから実需として売却した方が得だと判断して、売却を差し止めました。

 

残るは4部屋ですが、現在全てが賃貸中です。

つまり、オーナーチェンジ物件として売却に出している為どうしても利回りで判断されて、購入の検討がされてしまいます。

 

しかし、利回り基準で物件の価格を算出すると、どうしても価格を下げなければなりません。ということで、今はオーナーチェンジ物件でありながら、空室の場合と同じ実需物件の価格として4つの部屋とも売りに出しています。

 

案の定、この1か月半、反響はあまりなく厳しい状況が続いています。

 

そこで、仲介会社から提案されているのが、このブログでも何回かご紹介いただいた現在住んでいる入居者に物件の購入検討を提案するという手法です。

 

これをやるには入居者の属性であったり、転勤の有無、年齢層、家族構成等を考えて、その家に住み続ける可能性が高いかどうかをまず把握する必要があります。

 

4部屋の内、1部屋に関しては転勤が多い会社で、かつ、年収の1,000万円超、子供1人、30代夫婦ということなので、この世帯はおそらく僕が所有している物件にずっといる気はないでしょう。よくても、オリンピックまでは住み続けて、その後不動産価格が安くなったら自宅を購入というパターンでしょう。

 

残り3部屋は、40代夫婦、かつ、転勤がない会社にいずれも勤務しています。

ただし、今現在の年収を詳しくは把握していません。

 

入居期間に関しては、長い方から約10年、3年、1年という感じです。

 

この中で10年住んでいる入居者はもしかしたら購入を真剣に検討してくれるかもしれないと僕は考えています。この物件は立地が非常によく、今後物件価格が高騰していくと言われているエリアではあります。

 

しかし、退去した場合は入居期間が長いということもあり、相当程度のリフォームコストが発生することは必至です。であるなら、もう売却してしまおう。しかも、もう長期譲渡の税率が使用できるほどの保有期間にもなったしと考えています。

 

なので、来月ひとまずこの入居年数10年を超える入居者への売却活動をしてみようかと検討しています。結果はどうなるかは分かりませんが、1つ勝負かけたいと思います。

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