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来年に向けてキャッシュフロー計画をたてているところです。今年購入した1棟マンションについて、来年半ばから固定資産税が発生します。比較的大きな規模のものを購入したので、それなりの金額になります。

 

ただし、8か月間の運用を通じて、大体発生するコスト及びそれぞれのコスト単価というのも分かってきています。あとは、空室期間をどの程度の期間で見積もるのか?という部分と、現在の家賃から想定家賃への変動幅です。

 

元々購入した時のレントロールと比較すると、現在2室の空室を埋めて、どちらも家賃アップをすることができています。他にも相場より安い賃料で貸している部屋もあるので、多少の家賃アップを図れそうな部屋がある一方、異常に高い賃料で貸している部屋もあります。

 

総合的に考えると、全体的に家賃は若干高めですが、その部分は想定家賃に引き直して計画を立てています。(実際は家賃が想定賃料に変動するのは時間経過が伴いますが)

 

また、区分は4戸しかないので、そのキャッシュフローも加味はしています。

 

一番読めないのは、空室期間です。空室回数は大体総部屋数の20%~25%ということで、標準的な数値をかけて試算するしかありません。僕のマンションの場合は、全部で24部屋あるので、大体5部屋~6部屋程度発生する予定で、6部屋で見積もっています。

 

そうすると、あまりキャッシュフローが残らない厳しいなと正直思います。というのも、広告費2か月、礼金が入ってこないというところがやはり大きいです。(敷金はどちらにしろ退去時にクリーニング費用をもらうことになっているのでそこまで大きなものではないと認識)

 

購入した時は、エリアを考えると利回りがそれなりに取れている方の物件だと思っていましたが、時間をかけて物件のバリューアップというか、空室率を下げていく努力をしていくことが目下の課題だと思っています。

 

少なくともSUUMOで検索している感じ、新築物件はそこまで建っていないということは確認できていますし、マンションタイプは利回りが合わないと思うので、新築では今後建つことはほぼないと思います。

 

そうすると物件構造的にはメリットはあるわけなので、あとは、物件の見せ方と地場の業者との関係性を強めていくということに尽きると思います。時間はかかると思いますが、コツコツとやっていきたいと思います。ひとまず、来年の目標値は達成したいと思います。

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