本当の収支シミュレーション

 

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今日は週の中日ですが、本業の方は大分落ち着きを取り戻しつつあります。

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物件を保有すると、その物件の平均的な空室期間、入居者募集のコスト、リフォーム費用等が分かってきます。購入時には見えていなかった、より具体的なシミュレーションができるようになってきます。

 

会計の数値とキャッシュフローの数値は異なりますが、この2つで大きく異なるのは、会計の数値では減価償却費を損失として認識、キャッシュフローでは認識しません。

 

逆に、ローンの元本返済金額は会計の数値では認識せず、キャッシュフローの数値では認識します。

 

なので、最初に頭金を入れれば入れるほど、税金はそこまで支払う必要がないのに、ローン返済額は大きくないため、キャッシュフローが良いという状況にはなってきます。

 

ちょっと話がズレてしまいましたが、具体的なシミュレーションを計算するためには、以下の数値を把握する必要があります。

 

・平均空室期間

・1部屋当たりの平均家賃

・1回あたりの平均リフォーム費用

・1回あたりの平均募集広告費

・その他管理手数料・水道光熱費等の費用

・更新料(通常は管理会社と折半)

 

これらは購入時には厳密に分からないので、ほとんどのケースで家賃収入の15%～20%を経費としてシミュレーションがされています。20%はかなり保守的に見積もっているので、保有後は安心ですが、結局は満室経営をいかに続けられるか？という部分が一番重要だとは思っています。あとは、リーシング、上記の平均空室期間が短くなればなるほど、空室損失は少なくなり、キャッシュフローは良くなっていきます。

 

この部分について、試算してみたところ、よほどのことがない限り赤字にはならないことが分かりちょっと安心しました。ただし、もともと見積もりを立てていた水準でのキャッシュフローに到達するのは、空室回数と空室期間によりけりだということも分かりました。

 

見えないものに対して不安を抱えるぐらいなら、数値化できるものは数値化して、現状を把握したほうが僕は安心できます。税金等変えることが出来ないものは仕方ありませんが、自分の努力で出来ることから始めていくということです。

 

その繰り返しが結果となって表れてくると思いますので、今の段階で作成したシミュレーションより実際のキャッシュフローが良くなるように努力をしていきたいと思います。