期間維持型の繰り上げ返済交渉の件①

 

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先日金融機関に決算説明兼金利交渉の面談をしてきました。

今回は担当者の方と副支店長の方にもご同席いただいたのですが、有意義な議論をすることができました。

 

まず、決算説明と物件の稼働状況、そして現時点では満室経営なので、レントロールの説明もしました。その後、今後の経営安定化のために行った昨年の物件バリューアップのための投資、そして、今後継続ごとに行っていく予定である、部屋ごとのバリューアップ投資の概要について説明をしました。

 

今回はそれなりに資料を作りこんで説明をしましたので、ご同席いただいた副支店長からも説明内容については、それなりの評価をいただきました。

 

そして、その後に金利交渉を行ったのですが、まず、金利については引き下げることは難しいということを最初に言われました。

 

財務部にいると、金利をベースレートとスプレッドに分けて考えることが多いのですが、ベースレートは市場金利なので、直近数年ではむしろ若干下がっています。それについては、副支店長の方は認めました。

 

しかし、スプレッドについて、僕が融資を受けた当時と比べると、金利をあげているので、今借り入れている人は、僕が今借り入れている金利より高い金利で借り入れをしている。ゆえに、今の借入金利より下げることは厳しいということでした。

 

このスプレッドには、貸付先の信用リスク、銀行として確保したい利益水準等多くの要素が絡んで決まっているのですが、“時代”というのも大いに関係があるということでした。

 

時代というのは、その銀行として不動産融資を推進しているときは、融資を積極推進するために、スプレッドを低くして貸し付けを増やすというようなことです。

 

僕が融資を受けた時は不動産融資について積極推進の状況だったため、スプレッドが今より低く、結果として出来上がり金利も低かったとのことでした。

 

ということで、今年は、金利交渉は難しいと判断しましたが、仮にローン残債なしの区分マンションを共同担保として差し入れて、現預金を今年と同程度の水準で入れた場合、金利交渉はどうなるのか？と聞いてみたところ、あまり聞かないケースなので、やってみないと分からない、でも、それならば可能性はあるかもしれない。ということでした。

 

加えて、意外な指摘も受けたのですが、これについては明日共有したいと思います。繰り上げ返済でローン返済比率を下げていきたい方にとっては関係のある話です。