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みなさんおはようございます。

今週末は先週末と異なり、空気が悪い週末となっています。
最近、体を鍛えようと、週に2回、ジムに行って筋トレをするというのを、
始めたので、今日は、昼飯を食べたのちに、ジムで筋トレをしたいと思います。

そして、夜は、中国の友人と、中国の古街で、夕飯を食べようとしています。
今日も、また新しい経験ができればなと楽しみですね。
初めて行く場所ですし!

最近、中古マンションをリノベーションして、全く違う内装にする。
というのが、流行していると聞きます。それは、既存のマンションを有効活用するという流れが、強まってきた事の表れだとは思いますが、今日は、そのリノベーションについてお話したいと思います。

リノベーションとは?

リノベーションと聞いてピンと来ない方、また、リフォームと何が違うの?と思う方もいるかもしれません。リノベーションとは、簡単にいえば、大規模な内装及び外装工事のことです。リフォームのような壁紙の色を変えたり、ウォシュレットを変えたり、という小規模なものでなく、間取りを変えたり、床を全て変えたり、浴室を全て変えたりというのを、1回の工事で全て行うのが、リノベーションです。

リノベーションのポイント

リノベーションをする際に、重要なのが、ターゲットをとことん考え抜くことです。若い世代を中心に、「自分らしさを大事にする人」「スタイルのある暮らしを求めている人」という点は共通するのですが、もう一歩踏み込んで、年齢、職業、収入、普段のライフスタイル、ファッションや音楽の好みなど、具体的に想定して下さい。

・リノベーションに適した中古物件を探す時のポイント
1.蘇った時のビジョンが描けるか?
2.かかるコストが予算内か?
→本格的に行うのであれば、区分所有マンションでは、3DKで350万〜500万が目安
3.物件購入コストとリノベーションコストに見合う利回りがとれるか?

成功するリノベーションチームの作り方

以下メンバーを洗練していくことにより、成功するリノベーションチームを築くことができます。

1.デザイナー・・・デザイナー料については、現在、工事費の1割を目安
2.工務店
3.不動産会社
4.司法書士
5.デザイン会社 → ホームページやパンフレット
6.職人さん※

※リフォーム費用が500万を超えるような場合は、リフォーム業者だけでなく、設計士を別に雇用すべし。各種工事が入り組み、リフォーム箇所も1室だけでなく、複数になるならば、統一感と工事管理をしてもらったほうが良い。

リノベーションのポイント

長くやっている不動産会社ほど、アパートはこんなもの、リフォームはこんなふうにするのが当たり前という「常識」から抜け出せない傾向があります。そこに、個人でリノベーションを行うことの強みがあります。以下では、最低限のポイントのみ紹介しますが、これを基礎に自分の手法を考えていって下さい。

1.部分に焦点を当てる
→重要なのはデザイン性であり、特に高い素材、高級な部材を使う必要はない。

2.1棟ものではエントランスや外構が重要
→物件の名称をちょっとおしゃれな横文字にして、その名称の入った手作り感のある鉄製の門扉をつけるとか、その程度でも構わない

3.グリーンを活かす

4.一戸建ての外壁も必須
→逆に言うと、見た目はどんなにボロくても気にしない。構造面さえしっかりチェックすれば、むしろ、ボロい方が価格交渉もしやすくなるので「ラッキー」

5.部屋数を減らす
→間仕切り壁や収納を取り払う。例えば、3DKなら基本的に1LDKにする。

6.水周りは基本的に変更
→キッチン、トイレ、浴室、洗面といった水周り。水周りだけは「古さ」を売りにはしにくい箇所

7.床が室内の雰囲気をつくる
→販売するリノベーションの場合は無垢のフローリングを使う。賃貸にする場合は、合版系のフローリングを使う。

リノベーションの優先順位

全てを施工するほど、キャッシュに余裕がない方は、以下の優先順位で、工事内容を考えてみてください。

1.間取り 3DK → 1LDK
2.床 出来る限りフローリング
3.水周り 特にキッチンが重要

以上が、僕が本を通じて、または、実際リノベーションをやっている方の話を
総合してまとめてみた内容です。参考にできる部分が有りましたら、ご参考までに
ということで、宜しくお願いします。

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